수도권 전역 '물류센터' 투자 바람…공급과잉 우려도

요즘 물류센터가 뜨거운 투자처로 떠올랐다. 글로벌 상업용 부동산 서비스기업 CBRE코리아에 따르면 올해 1분기 수도권 내 A급 물류센터에 대한 임대수요는 제조업군 및 3PL 관련 업체에서 활발하게 나타났다. 특히 물류센터 수요는 유통시장의 성장과 밀접하게 연관돼 홈퍼니싱, 코스메틱 및 주요 패션업체의 물량증가에 따라 물류수요도 동반 상승했다. 지역적으로는 용인과 이천에 대한 수요는 꾸준했으며, 인천과 평택 등 수도권 서부지역의 수요도 나타났다.

이커머스 기업인 티몬은 지속적으로 성장하는 온라인 주문 수요를 충족하기 위해 제2물류센터를 경기도 서남부권에 직접 개발할 예정이며, 규모는 약 36,000㎡로 추정된다. 신세계그룹도 경기도 동남권 내 초대형 온라인전용 물류센터를 추가로 개발할 것으로 보인다. 다만 지역주민과 갈등을 빚고 있어, 개발단계까지 난항을 겪을 것으로 보인다.

물류센터 공급과잉 ‘우려’…이천→부천 ‘이동 조짐’ 

물류센터 건설업체 A사는 올해 전국적으로 80만㎡~100만㎡ 규모의 물류센터가 신규로 공급될 것으로 예측했다. 동시다발적으로 물류센터가 전국 곳곳에 들어서면서 공급과잉을 우려하는 목소리도 제기된다. 여기다 최저임금 인상으로 인력수급에 어려움을 겪는 물류센터도 증가하는 추세이며, 물류센터가 특정지역으로 밀집됨에 따라 교통체증도 심화되는 상태다. 이러한 복합적인 요인으로 임대료도 영향을 받고 있다. 

CBRE코리아가 공개한 ‘수도권 권역별 임대시장 동향’을 보면 서부권역은 인천국제공항, 인천항과의 최적의 접근성으로 수출입 물류에 특화돼 있으며, 수도권으로의 접근성도 뛰어난 것으로 평가된다. 특히 인천 아라뱃길 물류단지와 인천공항물류단지, 인천항만 및 아암물류단지 등 대규모 물류단지가 위치해 있으며, 2017년 한 해 동안 공급이 두드러졌다. 올해는 부천 지역 내 대형 물류센터 공급이 예정돼 있어 향후 수도권 임대시장에 영향을 줄 것으로 예상된다. 업계 관계자는 “이미 대형화주가 부천 지역 내 입주를 계획하고 있다”며 “교통체증으로 혼란을 겪는 이천지역 화주 일부도 부천으로 옮겨가지 않을지 예측해 본다”고 말했다. 인천 지역의 평당 월 임대료는 3만5000원~4만원, 부천은 4만원 수준으로 파악된다. 

북서권역은 수도권과의 접근성이 매우 뛰어난 지역으로 현재 김포 고촌 물류단지에 다수의 대형 물류센터가 위치해 있다. 꾸준한 수요 증가에 따라 공급은 단계적으로 증가하는 상황이며, 수도권 내 평당 임대료 수준도 가장 높은 지역이다. 2019년에는 고양시 일대에 대형 물류센터가 준공될 예정이다. 김포의 평당 월 평균 임대료는 3만7000원~4만5천원, 고양은 4만원 대로 알려졌다. 업계 관계자에 따르면 김포 물류단지 내 화재가 발생했던 제일모직 물류센터 부지의 평당 가격은 200만원에서 700만원으로 크게 뛰었다. 

남서1권역은 다소 노후화된 소형 창고나 터미널형 창고가 주를 이루고 있으나, 안산 지역에 대형물류단지가 개발돼 A급 물류센터의 공급이 예정돼 있다. 지리적으로 인천공항과 인천항만에 근접해 있으며, 제2순환선을 통해 수도권 전역으로의 접근성이 향상됨에 따라 수출입 및 국내유통 물류창고 수요를 감당할 잠재력이 풍부하다는 평가다. 안산지역의 평당 월 임대료는 3만5000원, 군포는 3만1000원에서 3만5000원 수준으로 추정된다. 

남서2권역의 경우, 화성 동탄은 오산 및 용인지역과 함께 경부고속도로를 중심으로 한 지역적 허브를 이루고 있으며, 2018년 대형물류단지 조성을 통해 A급 물류센터 공급이 예정돼 있다. 경부고속도로에 근접한 동평택의 경우 접근성 대비 합리적인 수준에서 임대료가 형성돼 있는 반면, 평택항에 인접한 서평택의 경우 한정된 시장수요에 따라 제한적으로 공급이 이뤄지는 실정이다. 화성지역의 평당 월 임대료는 3만5000원~3만8000원, 오산은 2만9000원~3만1000원, 서평택은 2만원~2만3000원, 동평택은 2만5000원~3만원 수준으로 파악된다. 

동부권역으로 넘어오면 남양주의 경우 소규모 창고가 대부분이고, 법적규제가 까다로워 그간 대규모 A급 물류센터 공급은 거의 이뤄지지 않았으나, 최근 규제가 완화됨에 따라 개발검토가 화발하게 진행되고 있다. 광주지역은 중부고속도로를 통해 수도권으로의 접근성이 우수해 용인 및 이천지역 대비 높은 임대료가 형성돼 있고, 두 지역 모두 수도권 제2순환선이 완공되면 타 수도권 지역과의 접근성이 향상될 것으로 전망된다. 남양주지역의 평당 월 임대료는 3만원~3만2천원, 광주는 2만7000원~3만2000원 대로 알려졌다. 

남동1권역은 국내에서 A급 물류센터가 가장 많이 밀집한 허브지역으로서 중부/영동/경부고속도로의 접근성이 뛰어나 물류·유통·도소매·이커머스 등 다양한 업종의 수요가 있다. 특히 IC 접근성 및 물류센터 연식에 따라 임대료 수준은 평당 5천원에서 6천원 정도 차이를 보인다. 여전히 신규 공급이 활발함에 따라 상당 기간 동안 임대료 보합세를 유지할 것으로 관측된다. 용인지역의 평당 월 임대료는 2만3000원~2만8000원, 이천은 2만2000원~2만8000원으로 파악된다.
 
남동2권역은 수도권 내에서 서울과의 접근성은 상대적으로 떨어지는 편이지만, 경기도 광주나 이천, 용인지역과 비교할 때 최대 평당 8000원까지 임대료가 저렴하다. 특히 경부고속도로에 근접한 서안성의 경우 접근성 대비 합리적인 수준의 임대료가 형성돼 있다는 평가다. 여주지역의 평당 월 임대료는 2만원~2만2000원, 동안성 2만원~2만2000원, 서안성 2만2000원~2만5000원으로 추정된다. 

임대료 ‘보합세’ 유지 전망 

CBRE코리아에 따르면 지난해 수도권역에는 약 78만㎡ 규모의 A급 물류센터가 공급됐다. 이 가운데 57%에 달하는 44만4000㎡ 규모의 물류센터가 용인과 이천지역에 건립됐다. 인천지역에는 약 32%에 달하는 25만㎡ 규모의 A급 신축 물류센터가 신규로 공급됐다. 그 외 경기도 고양시, 여주시 및 안성지역에도 일부 공급이 이뤄졌다. 

CBRE코리아 관계자는 “신규 공급 물량 대비 주요 A급 물류센터의 공실률은 크게 높지 않았던 것으로 파악된다”며 “이는 확장 및 통합 이전을 고려하는 국내외 업체의 임차수요와 시기적으로 적절한 측면이 있었다”고 말했다.

그는 “전반적으로 임대료 수준은 2016년 대비 뚜렷한 변화를 보이지 않았으며, 이러한 임대료 보합세는 2018년 신규 공급에도 불구하고 어느 정도 유지될 것으로 보인다”고 설명했다.  

< 김동민 기자 dmkim@ksg.co.kr >