경제 읽어주는 남자/ 2018 부동산 시장 전망

2017년의 가장 뜨거운 경제 이슈 중 하나는 ‘부동산 정책’ 이었다. 2018년의 이슈는 ‘부동산 시장이 잡힐 것인가?’ 여부가 될 전망이다. 2017년에는 새 정부가 출범하면서 부동산 정책 기조에 패러다임 변화가 나타났다. 2016년까지는 ‘부동산 시장 활성화’에 초점을 뒀다면, 2017년부터는 ‘부동산 시장 안정화’에 초점을 두고 있다. 즉, 부동산 거래를 활성화 시켜 경제적 효과를 기대하는 기조에서, 부동산 가격을 안정화 시켜 서민의 주택보유를 가능케 하고자 하는 기조로 변화가 있는 것이다. 

정부의 부동산 정책기조 

정부는 2017년 ‘8.2 부동산 대책’을 통해, 부동산 정책기조를 정확히 제시했다. 투기지역을 지정하고, 분양대상을 실거주자 중심으로 유도하며, 대출규제를 강화하는 등의 정책들을 제시했다. 실거주 목적이 아닌 투자 수요를 억제하여, 부동산 매매가격을 안정화시키고자 하는 방향성이 뚜렷하게 나타났다. 2017년 10월에는 ‘가계부채 종합대책’을 발표해 대출규제를 강화하기로 했다. 주요 정책에는 新DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)를 도입하고, 금융권 여신관리 지표로 DSR(Debt Service Ratio, 채무상환비율)을 단계적으로 도입하는 것 등이 있다. 과도한 대출에 의존해 주택을 매수하려는 투자 수요를 억제하고자 하는 것이다.

2017년 11월에 들어서는 ‘주거복지 로드맵’을 발표했다. 무주택 서민·실수요자들의 내집 마련은 쉽지 않고, 공적 규제가 없는 사적 전월세 주택에 거주하는 비율이 높아 주거안정성이 취약하다고 판단했다. 청년·신혼·고령층 등에 대한 맞춤형 임대주택을 늘리겠다는 것이 본 정책 로드맵의 주요 골자다. 결국 주택매매가격을 안정화 시키고, 취약계층에게 안정적인 주택공급을 확대해 임대사업 수요를 떨어뜨리고자 하는 것이다. 2018년에는 가계부채 대책을 포함하여, 추가적인 부동산 정책 후속조치들이 공표될 예정이다. 보유세 도입, 분양가상한제 등 다양한 강도 높은 부동산 규제책이 마련될 것으로 전망된다.

부동산 시장 동향

부동산 시장의 수요가 위축되고 있다. 첫째, 가계의 주택 구매여력이 축소되고 있다. 구매여력을 나타내는 주택구매력지수(HAI)가 2009년 1월 90.5p에서 2015년 3월 128.5p로 최고치를 기록했고, 이후 하락세를 지속해, 2017년 9월에는 106.8p를 기록했다. 둘째, 구매의사도 꺾이고 있다. 대출규제와 투기억제정책 등으로 부동산 투자 의지가 주춤해 진 것이다. 부동산 투자를 꺼리는 주된 이유는 부동산가격의 불확실성인데, 부동산 가격이 하락할 것이라는 기대가 확대됨에 따라 주택 수요가 둔화될 전망이다.

주택공급 측면에서도 주택매매가격이 조정될 여지가 있다고 보여진다. 첫째, 신규주택 공급 물량이 크게 증가했다. 2013년 이후 주택건설 인허가 실적은 수직증축 리모델링 허용 및 각종 부동산 규제완화로 인해 크게 증가했다. 2013년 주택건설 인허가 실적은 440,116호에서 2016년 726,048호로 크게 증가했다. 둘째, ‘주거복지 로드맵’을 통해 발표된 데로, 취약계층을 위한 공공주택을 확대해 나갈 계획으로 공급물량이 수요에 비해 큰 것으로 보인다. 지역별 미분양주택 추이를 보면, 수요에 비해 공급이 많은 것을 확인할 수 있다. 미분양주택이 2008년 12월 16.6만호에서 2015년 7월 2.8만호로 크게 감소됐으나, 이후 크게 증가해 2017년 11월 5.7만호를 기록했다. 주목할 만한 점은 수도권은 미분양 주택이 크게 해소된 반면, 비수도권의 미분양 주택이 크게 증가했다는 점이다.

2018년 부동산 전망

부동산 정책들이 발표됐지만, 2018년 연초에도 아파트 매매가격 상승세가 크게 꺾이지 않은 것으로 보인다. 특히, 서울 등의 재건축 지역들을 중심으로 가격 상승세가 지속되고 있어, 부동산 정책의 효과가 미미한 것으로 보여진다. 그러나 일각에는 보유세 인상론을 주장하거나 대출규제를 더욱 강화해야 한다는 등 2018년 들어 강도 높은 정책들이 추가 도입될 가능성이 높다. 한편, 2018년에는 금리 상승세가 지속될 것으로 보여 부동산 가격이 조정될 여지가 있다. 미국 연방준비제도는 기존 발표대로 2017년에 기준금리를 3회 인상했다. 2018년과 2019년에도 3회 인상할 계획을 발표했다. 한국경제도 2017년 들어 회복세가 나타나면서 기준금리를 인상했고, 2018년에도 인상할 가능성이 높아진 상황이다. 이러한 과정에서 가계의 부동산 매수 심리가 크게 위축되면서, 재건축 등의 특수가 없는 지방권을 중심으로 매매가격이 조정될 가능성이 높다.

정책적 시사점

부동산 매매시장에 한파가 불어온 듯하나, 서울에서는 아직도 뜨겁다. 가장 두드러지는 현상은 수도권과 비수도권과의 부동산 시장 양극화 현상이다. 이러한 상황 하에서는 부동산 투자에 상당한 주의가 요구된다. 또한, 부동산 및 가계부채 후속대책들에 주의를 기울일 필요가 있다. 과도한 부채에 의존하는 투자보다는 자기자본에 대한 의존도를 높여 중장기적 시각을 두고 투자의사결정을 해야 하는 시점인 것이다. 한편, 주택구입 실수요자들의 경우, 정책지원을 적극 활용할 필요가 있다. 실수요자들을 대상으로 장기저리의 금융지원이나 실수요자 중심의 신규주택 분양 및 취약계층 공공주택 등의 기회를 활용하기 위해, 다양한 부동산 후속대책들을 적극적으로 모니터링 해야 한다. 

< 물류와 경영 >