물류부동산 / 물류센터 투자의 실제

물류센터의 투자유형과 구조/BHP Korea 투자자문팀 김주연상무

앞으로는 지금보다 더 효율적이며 첨단화된 물류센터의 공급이 점차 늘어날 것으로 예상된다. 이유는 물류의 중요성이 높게 인식되면서 제조업이나 수출입업체 자체적으로 새로운 물류창고의 개발에 대한 관심 높아졌고 또 그 동안 물류센터 공간(Space)의 전문 제공자라고 할 수 있는 물류창고 임대사업자들이 점차 늘고 있기 때문이다.

부동산투자대상으로서 물류센터의 투자유형
물류센터에 대한 부동산투자가 기타의 부동산 투자 대비 수익률이 상대적으로 높고 또 안정적이라는 점 때문에 최근 많은 기관 및 회사들이 물류센터 개발-임대사업에 참여하고 있다. 공급(생산)자의 증가는 필연적으로 시장에서 경쟁을 유발하고, 이 경쟁은 공급자간 보다 좋은 품질 및 서비스의 제공을 낳는다. 국내 물류센터의 투자시장은 아직 공급자간 경쟁이 치열한 상태는 아니다. 해외의 선진 물류센터 개발업체 및 국내 기관 부동산투자자의 시장 참여가 본격적으로 진행되고 있지만 전체적인 물류산업의 성장속도가 완만하고 따라서 창고 Space에 대한 수요가 완만하게 점진적으로 증가하고 있기 때문이다. 다만 시장의 선점효과를 기대한 기관투자자 및 개발업체의 참여(개발)가, 시장조사를 시작으로 본격적으로 추진되고 있다는 점은 곧 이 시장에 커다란 변화가 올 것이라는 점을 예상케 하고 있다. 국내 기관 부동산투자자나 해외부동산투자자의 물류센터 투자유형은 크게 3가지로 구분된다.

물류센터의 매입(Acquisition)
첫째는 기존 물류센터의 매입(Acquisition)을 통한 투자이다. 시장에 처음 진입하는 단계에서 가장 일반적인 투자형태가 운영중인 물류센터의 매입을 통한 부동산투자이다. 수익률은 다른 물류센터 투자유형 대비 낮을 수는 있지만, 현재 운영되고 있다는 점 때문에 바로 수익이 발생하고 또 수익률에 대한 예측을 비교적 정확하게 할 수 있다는 장점 때문에 기관투자자들 사이에 선호되고 있다. 현재는 이 단계의 물류센터 투자에 많은 관심이 쏠리고 있다. 다만 기관투자자나 해외투자자의 투자기준을 맞출 수 있는 '질적 수준' 및 '면적'의 물류센터가 부족하다는 점이 활발한 거래에 제한이 되고 있다. 최근 1년 사이에 기관투자자들은 중-대형 물류센터를 중심으로 약 5~6개를 매입했다.

물류센터의 개발(Development)
두번째 투자유형으로는 신규 물류센터의 직접 개발을 통한 투자이다. 직접 개발을 통한 물류센터의 투자는, 부동산의 개발사업이기 때문에 개발사업 본래의 다양한 위험을 내포하고 있다. 대표적으로 건축에 대한 인허가의 문제로부터 개발 후 임대차(화주 찾기)에 대한 위험이 있다. 충분한 투자자금이 있어서 개발은 할 수 있으나 해당지역의 물류센터 수요가 부족하여 창고가 계속 비어 있다든지 시장의 일반적인 임대료 수준이 예상한 것보다 낮아 개발 후의 운영수익이 투자수익률을 훨씬 못 미친다든지 하는 상황은 일반적인 기관투자자에게 가장 큰 우려사항이다. 따라서 보통 이 단계의 물류센터 투자는 시장에 대한 충분한 자료 및 경험이 축적된 다음에 이루어지는 것이 일반적이다. 시장 수요 및 임대료에 대한 자신감이 있어야 개발을 통한 물류센터의 투자사업을 성공적으로 수행할 수 있기 때문이다. 현재 시장상황에서 이 단계까지 부동산기관투자자의 투자가 진행되고 있는 사례는 없다. 다만 시장 선점효과를 기대한 부동산기관투자자들의 적극적인 물류센터 매입 목표 속에서, 첫번째와 두번째 투자유형의 중간형태라고 할 수 있는 '건축 중인 물류센터'에 대한 기관투자자의 매입작업이 진행 중이다.
주택의 공급시장이 초기단계에서는 양적인 확대에 초점이 맞춰져서 시장이 형성되다가 점차 질적 측면이 강조되는 좋은 품질의 주택이 공급되어 왔듯이, 물류센터 역시 투자시장이 성숙단계에 이르러야 양보다는 질적인 측면이 강조된 공급이 이루어질 것으로 예상한다. 이런 물류센터는 개발을 통한 투자가 활발하게 진행된다면 더 촉진될 것이다.

수요자 확보 개발(Build-to-Suit)
끝으로, 기관 부동산투자자나 해외부동산투자자의 세번째 물류센터 투자유형은 [Build-to-Suit]이다. 곧 창고를 지어서 건축 전에 확정된 임차인에게 임차를 줘서 수익을 얻는 방식이다.
다시 말하면, 물류센터의 수요자와 물류센터의 공급자(투자자-개발자)가 사전 협의과정을 거쳐, 투자자는 물류센터를 '건축'하고 수요자는 물류센터가 건축 완료된 이후에 '임차'로 해당 창고를 빌려 쓰는 구조이다. 수요자는 사전에 물류센터의 임차사용에 대해 언질을 줌으로써 비교적 낮은 임대료로 필요한 창고 공간(Space)을 활용(확보)할 수 있고 또 자신이 원하는 설계를 반영해서 건물이 지어지기 때문에 운영상에서도 비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 공급자(투자자)는 사전에 사용자(임차인)를 확정함으로써 부동산투자(개발)에 따른 공실의 위험을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 이렇게 [Build-to-Suit] 개발유형은 상호간 이해의 합치가 잘만 이루어진다면 쌍방이 모두 이익을 얻을 수 있는[Win-Win] 이상적인 물류센터의 개발 구조라고 할 수 있다. 그런데 이런 유형의 물류센터 개발(투자)은 수요자와 공급자간 신뢰가 있어야 성사될 수 있는 것이 일반적이다. 하지만, 요즈음에는 물류센터의 건축 원가 및 과정이 투명하게 공개되고 또 상호 확인이 가능해, 거래관계가 없던 신규의 투자자와 수요자(화주)간에도 상호 합의에 도달할 가능성이 매우 높아 졌다. 이미 시장에서도 이런 유형의 물류센터 개발(투자)사례가 나타나고 있는데 특히 수요자(화주)가 다국적기업(제조업체)인 경우에 이런 유형의 물류센터 개발이 많이 일어나고 있다.
[Build-to-Suit] 물류센터 개발사업에 투자자와 수요자간 임대료의 결정구조는 다음과 같다. 투자자는 '토지의 구입가'에 '건축비' 및 '기타 토지매입 및 건축에 따른 부대비용-세금' 등을 포함시켜서 전체 투자금액을 결정하고, 이 투자금액에 '기대수익률'을 곱해서 년 임대료를 결정한다. 년 임대료를 12(개월)로 나누고, 다시 창고의 전체 면적으로 나누면 평당 월 임대료가 나온다. 현재의 시장상황에서는, 일반적으로 이렇게 계산된 임대료가 시장의 통상임대료를 하회(下廻)하는 것으로 나타났다. 따라서 수요자와 개발자간 임대료에 대한 합의를 통해서 개발사업이 추진되고 있고 향후에도 더 많은 사례가 나타날 것으로 예상한다.




-박스-
■ [예상 사례]
□ 토지면적: 5,000평
□ 물류센터(건물): 4,285평 (층수: 지하1층, 지상2층)
□ 토지매입비: 평당 70만원 a 전체 35억원
□ 건축비: 평당 175만원 a 전체 75억원
□ 기타 부대비용: 10억원
□ 전체 투자금액 a 120억원
□ 기대수익률: 9.4%
> 년 임대료: 11.28억원 a 월 임대료 9,400만원
> 건물 평당임대료: 9,400만원/4,285평 = 21,937만원
> 시장 물류센터 월 임대료: 평당 25,000원 ~ 27,000원