임대인과 투자자 공유오피스 시장 확대를 고려한 부동산 투자전략 세워야

CBRE 코리아가 27일 ‘임대인과 투자자를 위한 아시아 태평양 지역 공유오피스 활용법’ 보고서를 발표하고 임대인과 투자자는 공유오피스 시장 확대에 따라 투자전략을 재평가해야 할 것이라고 조언했다.

CBRE는 서울, 베이징, 도쿄, 시드니 등 아시아 태평양 지역 16개 주요도시 공유오피스 시장을 조사한 결과, 2013년부터 2017년 기간에 공유오피스 시장은 50% 이상의 성장률을 기록했으며, 2018년 상반기 기준 4000만 제곱피트에 달하는 면적을 차지하고 있다고 분석했다.

또 2018년 상반기 아시아 태평양 시장 전체 임대차 거래 규모 중 공유오피스가 차지하는 비중은 15% 수준으로 지난 2017년 초 5% 수준 대비 크게 늘어났다. 기존 임대 수요가 이전, 확장, 갱신이 주를 이루었던 것에 비해 공유오피스 수요는 주로 대규모 면적의 신규 수요였다는 점도 주목할 점이다. CBRE는 보고서를 통해 임대 시장에서 두드러지고 있는 공유오피스 영향력에 따라 임대인과 투자자들에게 코어, 밸류애디드, 오퍼튜니스틱 투자 전략 등 부동산 투자 포트폴리오를 재편할 것에 대해 제안했다.

CBRE 아시아 태평양 스티브 스워들로우(Steve Swerdlow) CEO는 “아시아 태평양 시장 내 부동산 투자자는 장기적 관점에서 공유오피스를 보고 있다”며 “이들은 공유오피스의 수요가 증가함에 따라 투자 포트폴리오를 재편해 임차인 시장에 보다 전략적으로 접근하고 있다”고 말했다.

공유오피스 운영사의 수익성 조사에 따르면, 공유오피스 내 핫데스킹(Hot-desking, 유연좌석) 중 75%는 해당 자산의 오피스 임대료보다 2배 높은 수준으로 가격이 책정되어 있으며 가장 수익성이 높은 공유오피스 시장은 중국, 한국, 호주로 나타났다. 실제로, 아시아 코워킹 스페이스 중 약 48%가 이미 수익을 내고 있으며 이 수치는 전세계 평균치를 상회한다. CBRE는 수익성 향상을 위해 2만 제곱피트 이상, 200명 이상 수용 가능한 대형 코워킹 스페이스 공간, 인건비 관리 및 운영 효율성 제고 등의 운영역량, 프라이빗오피스에 더 큰 면적을 할당하고 핫데스킹 비율을 40% 미만으로 조정하는 등의 공간할당 역량 등을 갖춰야 한다고 설명했다.

코어 투자자들은 공유오피스 시장확대에 대응하여 서비스 및 편의시설을 강화하고 있다. 이는 특히 아시아 태평양지역에서 교통, F&B 등의 기본 편의시설 외에도 회의 및 행사 관리 서비스, 복지시설 등에 대한 임차인의 요구가 커지고 있는데 따른 것이다. 다른 한편으로는 공유오피스 운영사를 임차인으로 확보하는 것도 공유오피스 시장 확대를 적극 활용하는 전략이 될 수 있다. 일부 대형 개발사들은 자산 포트폴리오의 일부이자 편의시설로 자체적인 공유오피스 플랫폼을 개발하고 운영하고 있다.

밸류애디드 투자자들은 최근 성과부진으로 관심도가 줄어든 리테일 자산을 재정비해 공유오피스를 도입하기도 했다. 일례로 공유오피스 운영사를 쇼핑센터에 입주시키는 새로운 현상도 나타나고 있다. 쇼핑몰은 바닥면적이 커서 운영사가 공동공간, 네트워킹, 핫데스킹 및 프라이빗 오피스 등 목적에 따라 구역 분리가 용이해 적합하다. 오퍼튜니스틱 투자자에게는 새로운 용도 전환 및 재개발 관점을 제공한다. 실제로 호텔을 인수해 부티크 오피스로 전환한 후, 공유오피스 운영사가 임대한 사례도 있었다. 용도 전환이나 재개발 및 인수합병을 꾀하는 오퍼튜니스틱 투자자들은 공유오피스 시장이 세분화되어 있고, 운영사의 다수가 현지 독립 운영사이기 때문에 공유오피스 운영사를 매입하거나 또는 일부 지분을 매입할 수 있는 기회가 증가할 것으로 내다봤다.

공유오피스 자산가치와 관련해서는 공유오피스를 보유한 오피스 자산의 가격과 보유하지 않은 오피스 자산의 가격은 크게 차이 나지 않은 것으로 나타났다. 다만, 경우에 따라 공유오피스를 보유하고 있는 오피스 자산 중 프라임급을 제외한 자산에서 평균적으로 5~10% 이상의 자본가치 향상이 관찰되었다. 프라임급 미만의 자산의 경우 공유오피스 유치를 통해 잠재적으로 자산의 인지도를 높이고 가치를 향상시킬 수 있다는 분석이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 팀장은 “공유오피스의 성장으로 인해 오피스 수요가 재편되고 임차인들이 더 큰 유연성을 요구하고 있어 임대인과 투자자들은 이에 대응해 자산 운영에 있어 변화를 모색할 필요가 있다”며 “공유오피스 도입을 통한 공간 전환 또는 자산 재개발 등을 통해 공실 리스크를 해소하고 자산 가치 상승을 꾀하는 투자 전략이 필요하다”고 말했다.

 

< 배종완 기자 jwbae@ksg.co.kr >