실수요자를 위한 물류단지 들어선다

●●●물류단지 시도별 총량제가 폐지되고 실수요 검증제도가 도입되면서 실수요자에게 물류단지 개발이 쉬워질 것으로 보인다.

정부는 ‘물류시설개발 종합계획’을 통해 시도별로 5년간 물류단지 공급 총량을 결정하고 1998년부터 물류단지 총량제를 시행해왔다. 시도별 총량은 국가교통 DB에 근거한 5년간의 수요량 전망에서 물류시설공급량을 차감해 산정했다. 

하지만 5년간의 시도별 공급총량이 사전에 설정되면서 물류단지가 필요로 하는 곳에 적기에 수요부응을 하지 못하는 한계를 안고 있었다. 지방자치단체에서 총량제를 이유로 사전에 투자가능 사업을 한정하는 ‘사업내인가’를 운영하면서 폐해가 발생하기도 했다. 또한, 실수요 검증 부족으로 과잉공급, 난개발, 미분양 문제 등 문제가 발생했다.

국토교통부는 물류단지의 폐해를 막기 위해 2014년 하반기부터 물류단지 실수요 검증제도 도입을 추진했다. 공급총량 설정으로 추가수요 발생 시 물류단지를 건설 공급할 수 없는 문제를 해소하고 실수요만 검증되면 물류단지 건설이 가능토록 개선해 물류단지 추가 지정을 확대키로 결정했다. 일부 지자체가 총량제를 근거삼아 사업자에게 배분해오던 ‘사업내인가’ 관행도 근절했다.

‘물류단지 실수요 검증제도’는 한마디로 실수요자 위주의 물류단지를 개발하겠다는 것이다. 실제 수요를 창출할 수 있는 기업이 물류단지에 들어서면 무리한 사업추진과 투기적 개발에 대한 지역 피해를 최소화 할 수 있을 것이라는 기대다.
 
지난 6일 삼성동 무역센터 대회의실에서는 정부의 물류단지 실수요 검증 제도를 소개하는 자리로 ‘물류시설 공급정책 방향 및 물류지원사업’ 설명회가 열렸다.
이날 국토교통부 이성훈 과장은 물류시설 공급정책 방향에 대해 설명하며 실수요 기업에게 물류단지 개발이 유리하도록 제도를 개편해, 물류단지 개발 혜택을 늘렸다고 밝혔다.

국토부는 물류단지 지정 시 자유롭게 개발이 가능하도록 건폐율과 용적률을 완화했다. 인허가를 일괄 처리할 수 있게 했고, 물류단지 개발 시 취득세와 재산세를 35% 경감하고, 물류사업에 직접 사용 시 취득세의 50%를 경감했다.

물류단지 실수요 검증제도 시행으로 물류단지 사업 시행자는 입주 수요자나 창고운영자 등 물류시설 실수요자가 대상이다. 창고임대사업자거나 부동산 개발사업자는 실수요가 인정되지 않아 물류단지 사업이 어렵다. 물류단지 신청규모는 실수요 면적으로 진행한다. 기존에는 물류단지 신청규모가 16만~114만㎡로 평균 45만㎡ 수준으로 과다했지만 이제는 중소 규모도 가능하고 물류단지 규모에 대해 법적 규제가 사라져 5만㎡ 이하 개발도 가능하다.
 
무엇보다 물류단지 실수요 검증제도에서 중요한 부분은 계획면적 대비 최소 수요확보 여부와 사업계획의 신뢰도 등 입주수요와 사업시행 자금조달 가능성 등 시행능력이다.

물류단지 실수요 검증 평가기준은 물류단지 지정요건 16개중 8개 항목에 대해 검증을 실시한다. 물류거점 안의 물동량 추이, 물류단지시설 간 유기적인 기능 발휘 여부, 물류단지 경제서 및 지역경제의 파급효과 등 입주수요의 타당성 부문과 재무상태 등 자금조달 능력과 물류단지개발사업을 시행할 기술 품질관리 능력 등 사업자 사업수행능력을 검증하게 된다.

이 중에서 ▲투자의향서 ▲사업계획의 신뢰도 ▲사업비 조달 계획 세 가지가 가장 중요하다. 물동량이 확실한 기업이라면 대부분 쉽게 검증통과가 가능하다.
물류수요 평가에서는 입주수요의 타당성을 바탕으로 물량유치 등 투자의향서의 신뢰도와 물류단지 개발·운영 전략의 적정성 및 실행가능성, 사업추진능력 등 사업계획의 신뢰도를 판단한다. 이 과정에서 입주자 및 임차인의 사업 참여 동의서와 재무제표가 검토되고 물류단지 개발 사업계획서가 검토된다. 향후 지역물류 추정 수요와 주변지역 미분양 또는 개발 중인 물류단지와의 영향을 검토한다. 또한 사업자 사업수행능력으로 토지현황과 자기자본 및 자금 조달 계획을 확인한다.

물류단지를 개발하기 위해서는 사업대상부지 관할 지자체에 물류단지 개발 사업계획서를 제출하면 국토부에서 실수요 검증을 추진하게 된다. 1~2개월마다 정기적으로 실수요 검증을 위한 평가를 실시한다.

국토부 이성훈 과장은 “사업계획서는 실수요자(입주기업) 측면에서 작성해야한다”며 “계획서는 보완해가며 여러 번 신청이 가능해 서류작성이 덜 됐어도 신청하는 것이 유리하다”고 말했다. 

< 정지혜 기자 jhjung@ksg.co.kr >