알고 있나? 물류센터 개발에 대해

과거에 물류센터는 일명 ‘까대기’치는 창고라는 인식이 강한 곳이었다. 하지만 오늘날 이커머스의 등장으로 오프라인 판매가 아닌, 주문 후 도착까지의 리드타임을 줄일 수단으로 물류센터의 중요성이 대두되고 있다. 생산지와 수요지를 연결함으로써 초기 위치선정에 따른 물류 전체의 운송시간과 납기시간에 큰 영향을 미치는 것이다. 뿐만 아니라 물류의 범위는 보관이나 배송과 같은 전통적 의미에서 벗어나 포장 및 위탁생산 단계까지 확장되고 있다. 이에 물류기업뿐 아니라 온라인 유통업체나 제조기업에서도 물류센터 확보에 힘을 쓰고 있는 실정이다. 물류센터에 대한 공급이 증가하고 대규모의 첨단 장비가 갖추어진 물류센터가 등장하면서 투자시장도 활기를 띠며 개발사업이 주목 받고 있다.

물류센터는 보관물품이나 운영목적에 따라 종류가 다양하다. 보관물품에는 식품, 의류, 기계 부품 및 자재, 종합 소비재 등으로 다양하다. 운영목적으로는 자가 창고, 임대 운영, 개발 및 매각이 있다. 이마트몰 Neo002는 자사 온라인 쇼핑몰 상품 유통을 위한 센터의 한 예이다. 의류기업 아이올리는 자동 합포장 시스템과 반품 프로세스 자동화를 갖춘 의류전문 물류센터를 운영중이다. 이처럼 다양한 목적이나 기능에 따라 개발 주체, 건축 설계, 컨소시엄 등이 달라지며 개발 프로세스 또한 상이하다. 통상적으로 개발 프로세스는 설립 계획 수립·레이아웃 설계·건축시공·운영 및 매각 순으로 이루어진다. 
설립 계획 수립

계획 수립 단계에서는 센터의 운영목적 및 기능에 맞는 입지분석 및 토지조사를 실시한다. 사업 추진을 위해서는 토지의 개발과 건축에 관한 법적 기준과 규제사항을 확인 후 진행해야 한다. 국토계획법에서 규정하는 지역에 따른 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율로 바닥면적 총합이 아닌 한 개 층의 면적)과 용적률(대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로 바닥면적의 합계)에 따른 규모를 확인해야 한다. 용적률이 커질수록 임대 수익을 높일 수 있으므로 규제 내에서 최대화하는 설계가 이루어진다. 

레이아웃 설계

센터의 레이아웃 설계는 차량의 이동 동선과 보관물품뿐 아니라 운영 방식에 따라 달라진다. 자사 창고로 이용할 목적의 물류 센터인 경우 면적이나 층수를 극대화 하는 것 보다는 사용 목적에 맞는 공간 활용이 중요하다. 이 경우 두 개 층을 설계하기보다는 메자닌랙(적층랙)을 활용하여 상부와 하부에 이중으로 화물을 적재하여 공간 효율성을 높인다. 

임대용으로 개발하는 경우에는 개발사업자의 수익 극대화를 목적으로 한다. 건축물 연면적을 최대로 설계하여 같은 부지에서 높은 임대수익을 받는 것이다. 물류센터의 설계는 주로 물류 컨설팅 업체와 건축설계사무소를 중심으로 이루어진다.

시공 및 운영

건축 시공의 단계에서는 설계 도면에 따라 전문 시공업체에서 공사가 진행된다. 완공 이후에는 화주를 유치하기 위한 홍보가 진행되며 물류센터 운영 대행업체를 선정하거나 매각 과정이 진행된다. 

온라인 및 모바일 쇼핑과 소셜커머스의 성장으로 물류 센터에 대한 수요는 증가하고 있다. 세빌스코리아에 따르면 연면적 1만평 이상의 대형 물류센터가 부족한 상황이며 부지 확보가 어려워 신규 물류센터에 대한 투자 경쟁이 심화되고 있다. 또한 임차인들의 요구가 다양하고 물류시장의 선진화로 인해 용인을 비롯한 주요 지역에 물류 단지가 집약적으로 형성되고 있다. 쾌적한 편의시설과 신기술을 도입한 선진 물류 센터는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 

< 임소영 대학생기자 sylim753@naver.com >