“고객에게 ‘No.1’보다는 ‘only 1’ 서비스를 제공하겠다”

최근 4차 산업혁명의 물결 속에서 물류의 역할이 점점 중요해지고 있다. 그리고 그 중심에 있는 물류센터는 기업의 효율적인 물류를 완성시키는 키 포인트다. 이와 관련 화주가 좋은 물류센터를 구하기 위해 직접 알아보는 것 보다는 전문가의 도움을 받는 것이 낫다고 업계 관계자들은 조언한다. 그러다 보니 물류센터 컨설팅을 해주는 기업이 점점 늘어나는 추세다. 최근 글로벌 부동산 서비스 기업 존스랑라살 역시 물류산업 자산 서비스팀을 꾸리고 새로운 도전에 나서고 있다. 그리고 그 중심에 우정하 이사가 서 있다.

우선 글로벌기업 JLL(존스랑라살)에 대해 간략히 소개 바란다. 그리고 기업 내 우 이사님의 역할에 대해 알고 싶다.

JLL은 부동산 투자자, 운용사, 개발자, 기업에게 부동산 관련 포괄적 서비스를 제공하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사다. 본 기업은 230년 이상의 풍부한 역사를 지닌 글로벌 선두 부동산 기업이며 Fortune 500대 기업으로서, 전 세계 80여 개국에서 9만명 이상의 직원들이 서비스를 제공하고 있다. JLL은 부동산 업계에서 유일하게 전세계 지사가 100% 자회사의 형태로 운영되어 전 세계에 구축된 하나의 네트워크 플랫폼하에 고객에게 어디에서든 통합적이고 효율적이며 일관된 서비스를 제공한다. JLL코리아는 2000년에 JLL 아시아 태평양 본사의 한국 지사로 설립돼 현재 약 270명 이상의 직원들이 근무하고 있다. 오피스, 리테일, 주거, 물류산업, 중소형 부동산 등 다양한 유형의 자산에 대해 매입 매각 자문, 자산관리, 임대차 대행, 전략 컨설팅 자문, 통합시설관리, 건축 및 인테리어 프로젝트 관리 등의 종합적인 부동산 서비스를 제공하고 있다. 이를 바탕으로 3년 연속 International Property Award Asia Pacific로부터 ‘한국 최우수 부동산 컨설턴트 (Best Property Consultancy Korea)’상을 수여 받았다. 본인은 지난 3월 물류/산업 자산 서비스팀을 총괄하는 팀장으로 JLL코리아에 합류했다. JLL 물류/산업 자산 서비스팀은 물류부동산에 대한 임대차, 컨설팅, 매입/매각, 자산관리에 이르는 원스톱 서비스를 제공한다. 물류/산업팀 런칭으로 기존 JLL 만의 특별한 서비스를 물류부동산 분야에서도 제공할 수 있게 된 것이다. 우리는 ‘No.1’보다는 ‘only 1’ 서비스를 제공해 고객사에 최상의 서비스를 제공하고 싶다.

우 이사님은 어떤 경로를 거쳐 이 자리에 오게 됐나. 물류 및 물류부동산에 발을 들이게 된 특별한 계기가 있나.

한진그룹의 특송사업 본부를 시작으로 CJ GLS 물류사업본부, 도시철도공사 신 사업 개발단, 로젠택배 물류본부에서 수년간의 물류 마케팅 및 현장 경력을 쌓았고, 세빌스 코리아에서 물류사업부를 신설, 확장시켰다. 개인적으로 국내 물류 대기업에 근무하면서 물류 부동산에 대한 앞으로의 가능성을 보게 되어, 시장에 진입하게 된 것이다. 기존 국내 물류부동산 서비스를 뛰어넘어 물류회사, 화주사 등 물류산업과 연계된 고객사들이 만족할 수 있는 전문적인 서비스를 제공하고 싶었다. JLL의 경우도 투자자를 비롯한 개발자, 임차인의 다양한 물류 부동산에 대한 수요와 요구에 맞춤 대응하기 위해 종합적인 물류·산업 부동산 서비스팀을 신설하게 됐다. 물류 임대차 서비스 외에도 컨설팅, 자금조달, 매입/매각, 자산관리에 이르기까지의 전문적인 원스톱 서비스를 제공한다. 3PL 시장 및 전자상거래 분야의 급속한 성장에 힘입어 국내 물류 시설에 대한 수요가 증가하고 있고, 물류 부동산은 매력적인 대체 투자 부동산으로서 국내외 투자자의 관심이 크다. 한국은 아시아 태평양 지역에서 4번째로 큰 3PL 시장이며 연평균 7.8 %의 성장률을 보이고 있다. 일본, 호주, 싱가포르 보다 빠른 성장률이다. 국내 물류 산업의 성장으로 물류 부동산 투자수익률은 약 6%대로 다른 부동산 분야보다 높은 수익률을 올리고 있어 국내외 투자자에게 부동산 대체투자로서 급부상하고 있다. 기업은 자동화 설비를 갖춘 대규모 모던 창고에 대한 수요가 늘어나고 있고 높은 토지 가격으로 인해 구매보다는 임대 건물을 선호하고 있는 추세다. 이러한 시점에 선도적인 글로벌 부동산 서비스 기업인 JLL에 합류하게 되어 기쁘게 생각한다. 국내 물류산업 트렌드의 변화에 선 대응하고 고객이 만족할 수 있는 양질의 원스톱의 물류 부동산 서비스를 제공함으로써 JLL이 물류 부동산 시장을 선도하는데 기여하겠다.

향후 1년 안에 업계에서 선도적인 역할 할 것

최근 국내 물류업계에 물류부동산 컨설팅 및 중개 기업의 경쟁이 치열하다. 시장 내 본 기업의 위치는 어느 정도라고 판단하나.

국내 물류부동산 시장은 현재 걸음마 단계다. 현재 경쟁사들이 5~6년 일찍 시작하긴 했지만, JLL코리아 또한 물류부동산 서비스를 위해 지난 몇 년간 치밀한 준비를 하며 때를 기다려 왔다. 현재 경쟁사보다 높은 질의 서비스를 제공 하는 것이 목표이며, 향후 1년안에 업계에서 선도적인 역할을 할 수 있을 것이라고 판단된다. 

그렇다면 동종업계 타 기업과 경쟁력에서 우위를 점할 수 있는 귀사의 장점 및 특징에 대해 알고 싶다.

당사는 CJ대한통운, 롯데글로벌, 한진 등 국내 물류 대기업 출신의 물류 전문가들로 구성돼 있어, 일반 부동산에서는 제공하기 어려운 물류 부동산 서비스를 진행하고 있다. 물류산업과 관련된 회사와의 커뮤니케이션이 원활하다는 것이 최대 장점이다. 우리는 사용자 입장에서 세심하고 정확한 서비스를 제공할 수 있으며, 특히 화주사가 원하는 물류설비 소개 및 물류인력업체 등과 더불어 필요로 하는 정보 제공을 토대로 물류센터 원스톱 서비스를 수행하고 있다. 물류센터 A~Z까지 모든 부분에 물류 대기업 출신의 물류전문가들을 투입해, 고객 감동 극대화 서비스를 펼치고 있다. 특히 3PL 물류회사를 대상으로 영업관련 컨설팅 지원과 그리고 센터 구축 시 컨설팅이 가능한 인력도 보유하고 있어, 특화된 서비스 또한 가능하다. 한편 JLL 코리아는 투자 자문 분야를 비롯해 상업용 부동산 서비스 전반에 많은 네트워크, 노하우와 강점을 보유한 회사다. 이런 노하우를 기반으로 물류 부동산 부분을 신설해 부서 간 시너지를 더욱 공고히 해나갈 계획이다. 특히 물류 부동산 임차·임대 컨설팅, 매입·매각자문 컨설팅, 물류개발 컨설팅, 리서치 서비스, 자산관리 서비스 등을 아우르는 고객 맞춤형 토털 물류 서비스를 제공할 것이다. 이를 위해 물류센터 분야의 전문 인력을 더욱 확보할 예정이며, 이를 통해 고객의 니즈를 정확히 파악함과 동시에 잠재 리스크 예측을 통해 정확한 해결책을 제시할 예정이다. 또 목표 일정 및 예산 범위 내에서 프로젝트를 성공적으로 완료하여 고객에게 최고의 가치를 전달하는 데에 집중할 계획이다. JLL코리아는 프라임급 물류센터에 대한 정확한 데이터베이스, 시장 내 넓은 인적 네트워크 및 기존 타 부동산 섹터에서 쌓은 노하우를 바탕으로 물류부동산 시장에 지금까지와 다른 양질의 서비스를 제공하는데 앞장설 것이다. 특히 물류센터 임대차 부분에서는 임대 전략 수립, 임대 마케팅에 풍부한 경험을 갖춘 전문가를 통해 물건 분석부터 임대차 계약 체결 및 종결까지의 모든 과정에 대한 빈틈없는 서비스를 제공해 나갈 예정으로 경쟁사보다 출발은 다소 늦었지만 단기간 내 업계 1위로 올라설 수 있게 모든 역량을 집중할 예정이다. 2019년 JLL코리아의 차별화된 물류 부동산 서비스 지켜봐 주길 바란다.
 
전자상거래 특히 HMR 시장 눈여겨봐야

최근 물류부동산 트렌드 및 흐름을 알고 싶다. 핫 키워드를 꼽는다면.

2018년 전자상거래 매출이 처음으로 100조를 돌파하고 올해에는 약 130조 매출이 예상되고 있다. 소비패턴의 급격한 변화로 인해 이커머스와 간편식 시장이 초고속 성장을 거듭하고 있다. 특히 1인가구 및 맞벌이 부부 증가는 온라인 및 모바일 쇼핑 시장이 급성장하게 된 주된 요인 중 하나다. 이에 물류센터 수요 또한 급증하고 있는 것이다. 최근 전자상거래의 키워드는 빠른 배송이다. 고객의 니즈가 제품과 가격뿐만이 아닌, 배송서비스에 대한 부분에 대해서도 급격히 커지면서 유통업계가 발 빠르게 대응하고 있다. 결론적으로 매년 두 자릿수 성장을 하고 있는 현 전자상거래 시장의 급성장으로 물류센터 시장 또한 향후 지금보다 더 빠른 속도로 시장의 규모가 커질 것으로 예상되며, 현재는 서울지역 중심으로 HMR 시장이 성장하고 있지만 2년~3년 사이에는 수도권 이남지역까지 확대돼 더욱 빠른 성장을 할 것이라고 예상이 된다.

임대차 계약서 꼼꼼히 살펴봐야

화주가 물류부동산을 선택할 때 가장 중요하게 따져봐야 할 부분은 무엇인가. 물론 비용이 우선이겠지만 그 외의 것들은.

임대인과의 계약서가 중요하다고 말하고 싶다. 특히 임차계약은 기본 2년에서 5년인데 처음에 잘못 계약체결 시 종료시점, 그리고 원상복구까지 다양한 리스크가 발생할 수 있으니 임대차 계약서 작성시 주의가 필요하며 특히 원상복구 부분에 많은 검토가 필요하다.

국내 물류부동산 업계의 가장 큰 문제점을 지적한다면. 그리고 어떻게 풀어가야 할까.

현재 물류센터 개발에 대한 지역주민들의 민원이 증가하여 물류센터 인허가 받기가 어려워지고 있는 상황이다. 국내 물류산업이 현재 아시아 유통 허브로 급성장하고 있는 추세에 부정적인 영향을 미치는 것 같아 안타깝다. 향후 인허가 불가의 상황이 발생하면 기존 물류센터의 임대료가 상승될 것이고 이러한 비용 상승은 소비자들에게 전가되어 부담이 될 수도 있다. 개발사 및 지자체 그리고 지역주민들이 상생하고 더 나아가 국내 물류산업이 선진화되고 성장하기 위한 방안 마련이 시급하다고 생각된다. 이를 테면, 물류회사에서 지역주민들을 위한 시설(공원, 체육시설) 등을 지원하고 해당 지역에 물류센터를 유치한다거나 하는 사회적 커뮤니케이션과 그에 대한 방안이 필요하다고 생각된다.

고객들의 삶의 질과 눈높이가 높아지면서 최근 콜드체인시장이 뜨겁다. 신선한 제품 운송을 위해 물류센터의 역할도 중요할 것으로 판단되는데 냉장냉동 물류센터 선정 시 가장 중요한 것은.

무엇보다도 지리적 요건이 중요하다. 최근 물류센터는 보관기능보다 신속배송이 중요하기 때문에 서울 근교에 있는 물류센터가 고객들에게 인기가 좋다. 예를 들어 장지, 김포, 용인 등이 그런 지역이다. 그리고 최근의 물류센터는 고객들이 원하면 설비에 투자를 하기 때문에 고객은 물류센터 선정 시 사전에 원하는 것에 대해 말하면 좋다.

4차 산업혁명의 시대다. 이와 관련해 향후 국내 물류부동산 시장을 전망한다면.

4차산업을 기반으로 한 온라인·모바일 시장의 지속적인 성장으로 향후 물류부동산의 수요 또한 급증할 것이다. 현재 오피스마켓에 심화되고 있는 양극화 현상과 같이 물류부동산 또한 점차 스펙과 입지에 따라 양극화가 진행될 것으로 예상된다.

부산 지역 눈여겨볼 것

물류부동산 서비스 사업을 하시며 수도권 이외 지역의 경우 가장 눈 여겨 봐야 할 곳은.

현재 물류부동산의 사업 범위는 기존에 수도권 위주에서 최근에는 전국으로 확대됐다. 특히 부산 지역에 클라이언트의 문의가 집중하고 있어 우리 역시 부산 지역에도 집중하고 있다. 그 중 부산 신항 인근으로 신규물건 확보 및 마케팅을 활발히 펼치고 있다.

그 간 물류 부동산 서비스를 펼쳐 오시면서 가장 주안점을 둔 부분은.

믿음과 신뢰가 본 사업의 핵심이다. 그 어떤 돈을 주고도 믿음과 신뢰는 바꿀 수가 없다고 생각한다. 돈은 지금 못 벌어도 나중에 벌 수 있지만, 믿음과 신뢰는 깨지는 순간 영원히 그 사람하고의 관계가 무너지는 것이기 때문에 믿음과 신뢰에 항상 초점을 맞추고 있다. 우정하를 찾고 상담하고 미팅하는 모든 이들에게 믿음과 신뢰를 줄 것이다.

JLL의 중장기적인 목표 및 비전이 궁금하다.

궁극적으로 종합 물류부동산 회사 ‘No.1’이 되는 것이 비전이며, 단순한 국내 물류부동산 서비스를 넘어 국내회사의 해외 물류사업 진출 및 외국회사의 국내 물류사업 진출 등을 돕고자 한다. 현재 물류센터 임대 컨설팅, 매입/매각 자문 등 역할을 하고 있으나 고객의 니즈에 맞는 맞춤형 컨설팅, 타사에서 제공하지 않는 영역(3PL영업컨설팅, 센터 Setup 컨설팅)까지도 확대해 업무 서비스를 제공하는 것이 중장기적인 목표다.

국내 수많은 화주 및 물류센터를 찾고 있는 고객들에게 조언 한마디 부탁.

물류전문가가 조언해주는 물류부동산 서비스를 꼭 한번 경험해 보라고 말씀 드리고 싶다. 우리는 일반부동산에서는 잘 모르는 물류회사의 특성을 파악하고 화주사가 원하는 스펙의 센터를 정확히 파악하여 제공한다. 화주사에서는 매우 좋은 서비스라고 평가를 받고 있다.

마지막으로 국내 물류산업 발전을 위해 꼭 하고 싶은 말이 있다면.

물류산업은 이제 4차 산업의 핵심이고 물류는 가장 뜨는 사업이다. 물류관련 인력에 대한 교육을 지금보다 더욱더 강화하고 해외 벤치마킹을 통한 다양한 선진 문명 흡수가 필요하다. 특히 해외 벤치마킹 교육이 유료화로 인해 많은 기업들이 참여에 제한이 있어 무료교육 도입을 통해 많은 교육참석자들에게 큰 혜택이 왔으면 한다. 그리고 물류센터 인허가가 다소 제한적인데, 물류산업의 중장기 발전을 위해서라도 물류센터 인허가는 다양한 방법으로 풀어야 할 것이다.

 

< 배종완 기자 jwbae@ksg.co.kr >