철저하게 화주사 입장에서 물류창고 컨설팅

물류창고를 새로 짓기 위해선 다양한 세부 조건을 따져봐야 한다. 지리적 위치에 따른 배송여건, 인력 수급 현황, 향후 투자 가치 등 신경 써야 할 부분이 한두 가지가 아니다. 이러다 보니 물류센터를 원하는 화주는 이 부분에 대해 직접 알아보는 것보다 전문가에게 의뢰하는 것이 여러 가지 면에서 효율적이다. 물류부동산 전문 컨설팅 업체 빌리언알이가 바로 이 업무를 해결해 주는 곳이다.

우선 빌리언알이의 주요 업무에 대해 알고 싶다.

우리 회사는 모든 업무를 화주에 초점을 맞추고 있으며 타 컨설팅사와는 차별된 화주사 수요거점 BTS시설의 기획부터 임차조건 및 입주까지의 과정을 컨설팅 한다. 이와 함께 임대창고 선정 및 창고개발자의 맞춤형 임차 화주사 유치 업무도 맡고 있다. 또 투자기관의 매입자산 소싱 및 자산 가치 평가 업무와 물류부동산의 입지에 관한 컨설팅 및 물류부지 물색업무도 보고 있다.

대표님께서 이 자리에 오게 된 동기는?

건축과 졸업 후 건축설계사무실에서 실무를 익힌 후 설계사무실을 개설·운영했다. 2003년 설계사무실을 운영 중일 때  코카콜라 독산동 창고 리모델링을 하면서 물류부동산에 관심을 가지게 됐다. 물류 부동산 관련 일은 2008년부터 본격적으로 시작했다.

전체 부동산 내 물류부동산 포함 범위가 어떻게 되는가?

물류부동산은 아파트, 오피스텔, 상가 등의 일반부동산과는 수요자 층이 다른 기업이나 종사업계를 대상으로 하는 특정부동산이다. 일반부동산 등은 실투자자나 소액자산가들이 매입하는 경향이나 물류부동산은 실수요사나 투자기관 이 주로 매입하는 부동산이다. 경기여파 및 수요공급 불균형에 따라 일반부동산은 매매가에 영향을 주나 물류부동산은 임대가에 영향을 미치는 것이 특징이다.

최근 물류부동산 사업이 주목을 받고 있다. 그 이유는?

물류부동산이 본격적으로 주목받은 것은 2006년 이후로 추정된다. 당연한 얘기지만 수익이 나오니깐 투자자들에게 주목을 받는 것이다. 일정규모이상 부지소유자(물류회사포함) 또는 개발사들이 주거시설 이외 대체 개발시설로 물류부동산을 개발한 후 투자기관 등에 매각, 차익을 챙기면서부터 주목을 받게됐다. 물류부동산은 투자수익이 절실한 펀드나 리츠 등의 투자기관들이 대기업 등의 임차인을 채운 상태서 매입 후 운영 시 안정적 수익자산이 되므로 시행사나 3자물류사 등이 투자 자본을 등에 업고 선매각조건을 확정한 후 개발하는 최근의 경향은 더더욱 물류부동산 개발을 부추기는 요인이다.

빌리언알이가 물류부동산 관련 컨설팅을 할 때 고객에게 가장 초점을 맞추는 부분은?

창고주와 임차인(화주사)간 임대료 등의 기대치 차이가 있을 경우 철저히 화주사 입장에서 고민하면서 임대료 등을 조정하는 편이다. 한편 창고개발자에게 컨설팅 할 때는 부동산 시장을 가장 보수적으로(예를 들어 임대료포지션을 낮게 잡도록 유도)보도록 하며 화주사가 선호할만한 입지인지를 반드시 따져보도록 한다.

그렇다면 물류창고 선정 시 가장 중요한 부분은?

첫째 가장 중요한 것은 배송 권역의 적절성이며, 둘째 화주가 일정한 기준의 임대료 상한선을 제시하기 때문에 적정한 임대료 역시 중요하다. 셋째 창고높이, 도크유무, 야드 폭, 사무실 등의 환경을 따지므로 창고시설 스펙이 중요하다. 마지막으로 근무자(버스노선 및 출퇴근환경)의 수급 여건 등도 살펴본다.

향후 물류부동산 핫 이슈는?

우선 지자체나 투자기관들이 개발하는 초대형 물류단지 또는 개별창고 등이 개발 되어 갈수록 대형화, 선진화된 물류부동산등이 양산 된다는 점이고 투자자와 물류종사기업 간 연합해 개발에 따른 비용은 투자자가 감당하고 물류종사기업이 임차를 책임지는 형태의 물류부동산 개발이 계속 늘 것으로 예상된다.
한편 창고종사자 수급이 용이하고 배송차량이 배송업무 창고 지근지역에 타 창고로부터의 배송수탁을 기대하는 경향으로 기존창고 상존지역에 신규창고가 더 밀집하는 창고 군집화가 예상되며, 당일배송 익일배송 등의 초스피드한 화주사들의 배송요구조건이 늘고 있어 기존창고와 같은 용적률 위주의 창고에서 입·하역이 용이한 층별 차량도크가 설치된 창고를 선호하는 것이 현 추세다.  
원가절감 및 인건비절감의 기대 요인으로 기존 두개거점을 하나로 합치고 한곳의 거점에서 보관용적을 극대화 할 수 있게 창고높이(8m→12m)가 높아지고 있다는 것도 눈여겨 볼 점이다.
이와 함께 성남-장호원 간 자동차전용도로 개설시 물류 운송망이 크게 달라질 것으로 예상되며 제 2경부고속국도 개설 시 물류운송 전반에 많은 영향이 있을 것으로 예상된다.

국내 물류산업 발전을 위해 조언 한 마디.

물류창고 인·허가 시 행정기관이 지나친 법률잣대를 들이대는 것과 각종 이유를 들며 허가를 억제하는 현실은 개선돼야 한다. 한편 유휴부지로 남겨져 있거나 방치된 산업단지 등의 일부 공장용지 등에 창고 입지가 가능하도록 해주면 민원요인도 없는 지역에서 유휴자산을 활용하는 좋은 방안이 아닐까 판단한다.

개인적으로 앞으로의 계획은?

물류부동산에 대한 마켓리포트가 현재 국내에는 없는 것으로 안다. 많은 물류인 및 화주사에게 제대로 된 정보를 제공하기 위해 물류부동산에 대한 마켓리포트를 정기적으로 발행하고 싶다. 물론 이는 복잡하고 어려운 일이나 이를 통해 물류 부동산 유통에 대한 적정 기준을 제시하고 싶다.< 배종완 기자 jwbae@ksg.co.kr >