물류부동산/BHP Korea 투자자문팀 김주연상무

국내 부동산 기관투자자들(연-기금, 보험사, 부동산자산운용사 등)
이 물류부동산 투자에 대해 관심을 갖기 시작한 것이 벌써 1년 반을 넘어서고 있다.

약 1년 6개월 전 미국 부동산시장에서 물류부동산에 전문적으로 투자하던 REITs들
이 여타의 부동산투자 REITs보다 높은 수익률을 냈다는 뉴스가, 국내 기관투자자들
의 물류부동산에 대한 관심을 끌어 모았다. 국내 기관 부동산투자자들의 물류부동산
에 대한 관심은, 해외 물류부동산 전문 투자회사가 국내 시장에 본격적으로 진입, 사
무실을 오픈하면서 더욱 고조되었다. 해외 물류부동산 투자회사의 국내 진입은, 당
시 국내 물류부동산시장도 기관투자자가 참여할 만한 여건이 조성된 것으로 해석되었
다.

그리고 최근까지 물류부동산이 투자자들 사이에서 기대 이상의 주목을 받게 된 이
유는 몇가지 더 꼽을 수 있다. 우선 그 동안 기관투자자들이 유일하게 투자 대상으
로 간주하던 오피스빌딩 시장이, 투자자들의 증가에 따라 매입 경쟁이 과열화되고 따
라서 수익률은 점진적으로 하락했다는 점과, 또 그런 경쟁과 수익률 하락 속에서도
투자할 만한 오피스빌딩의 충분치 않았다는 점이 투자자들로 하여금 다른 대체 투자
처를 찾도록 만들었다.

초기에는 리테일 자산에 대한 관심을 기울이기도 하였으나 적절한 투자처를 찾지
못한 가운데, 물류부동산에 투자자들의 관심이 온통 집중되었다. 1년 전 부동산투자
에 따른 기대수익률은 오피스 대비 물류부동산의 수익률이 상대적으로 높게 나타났
다. 당시 오피스빌딩이 년 7~8%의 수익률로 거래가 이루어질 때 물류부동산은 년
8~9%의 수익률을 바라보고 투자가 가능한 상황이었다.

하지만 물류부동산에 대한 부동산투자자들의 적극적인 투자검토가 시작된지 1년
반이 지난 현 시점에서 물류부동산 투자시장을 점검해 보면 그 동안의 관심도 대비
거래는 크게 활성화되지 못했다.

우선 기관투자자들의 물류센터에 대한 관심이 고조되자, 물류창고의 소유자들 역
시 보유부동산(물류센터)의 가격에 대한 기대치가 한껏 올라갔다. 매각을 검토하던
소유자도 매각요구가격을 인상시키면서 전반적인 물류부동산의 투자수익률은 하락했
다. 시중의 예금금리가 전반적으로 하락하면서 대체 투자처를 찾지 못한 기존 물류센
터 소유자/회사의 매각의지가 약화된 것도 거래부족의 한 요인으로 볼 수 있다. 현재
까지 기관투자자나 해외투자자에게 매각된 물류센터가 5~6개로 극히 적은 실적을 보
이는 것은 이런 시장상황을 일부 반영하고 있다고 볼 수 있다.

매도인의 요구가격 상승 못지않게 시중의 물류센터 수준이 기관투자자들의 요구
(투자)기준에 미치지 못한 것도 거래를 제한한 요인으로 꼽을 수 있다.

투자자들이 관심을 갖는 것은 금액기준으로 최소 200억원 이상이 되고, 면적기준
으로는 약 4~5천평 이상이 되는 현대식 물류센터들 인데, 현재 시장에서 다수를 차지
하는 물류창고의 규모는 1,000평 ~ 3,000평으로 우선 크기도 작고 거래 금액도 100억
원 대 전후로, 기관투자자들의 투자기준에 못 미치고 있다.

따라서 지난 해에는, 거래금액이 기준에 미치지 못해 중-소형 물류센터를 3~4개
씩 묶어서 동시 매각하는 ‘물류센터 묶음(Package)’ 거래가 시도되었으나 여전히
거래는 쉽지가 않았다. 투자 금액은 맞췄을지 모르지만 개별 물류센터의 물리적인 수
준은 여전이 기대에 미달했기 때문이다. 미국이나 유럽의 물류센터 개발 추세가, 중-
소규모의 물류센터가 통폐합되어 대형의 물류센터가 개발되고 있다는 점을 고려할
때, 현재 한국 물류창고 시장에서 높은 비중을 차지하고 있는 중-소형 창고들은 몇
년 후면 시장 경쟁력을 잃을 가능성이 높다. 즉 창고의 임대가 안돼 장기 공실 에 처
하는 상황을 직면할 수 있는 데, 투자자들 역시 물류센터의 투자의사 결정과정에서
이런 사항들에 대한 우려를 나타냈다.

물류창고의 거래가 활성화되지 못한 이유로, 위에서 지적한 바와 같이 시장에 나
와있는 창고의 내재적인 단점들과 소유자의 가격에 대한 기대치 상승 때문만은 아닌
것으로 판단된다.

프로로지스를 비롯한 물류센터 전문 투자회사들(REITs)이 국내 물류부동산 시장
을 조사하고 또 일부 회사가 본격적으로 영업활동을 개시했을 때, 많은 부동산전문가
들은 국내 시장에서 선진물류센터의 신규 개발 및 공급의 확대를 예상했다. 이런 예
상은 이미 국내 물류시장에서 해외의 대형 물류회사들이 활동 중이고, 그 다국적 물
류회사들이 해외에서는 물류센터 전문 개발REITs회사들의 주요 고객이라는 사실을 바
탕으로 하고 있다. 이들이 국내에서도 현대식 물류센터의 우선적인 수요자(Space
User)가 되어 많은 개발이 이루어 질 것으로 기대했다.

하지만 현재 시장상황은 그렇지 못하다. 국내 물류시장에서 활동중인 다국적 물류
업체들의 시장점유율이 상대적으로 낮고 또 영업 신장도도 상대적으로 낮게 나타나면
서 이들의 물류센터 공간에 대한 수요가 늘지 않고 있기 때문이다.

효율적인 대형의 물류센터 수요가 증가하기 위해서는 대형 물류회사들의 활동을
필요로 한다. 아직까지는 국내 물류시장에 대형의 물류전문업체들 수가 부족하다는
점을 고려하면 투자 가능한 물류부동산의 부족을 이해할 수 있다.

지금까지는 물류를 외주처리(Outsourcing)하는 기업들의 숫자가 적고 또 물류를
외주 처리한다고 하더라도 그 비중이 낮았기 때문에 물류산업이 전반적으로 확대되
지 못했고 여기서 선진 대형 물류부동산에 대한 수요 역시 증가하지 못한 것으로 생
각한다. 처리하는 외주 물류물량이 증가하면 소규모의 물류센터 여러 개 보다는 대규
모의 물류센터 한 개가 더 효율성을 발휘하리라는 것은 쉽게 예상할 수 있다.

하지만 앞으로 종물법의 시행으로 해외업체에 버금가는 대형 물류업체가 속속 등
장한다면 상황은 크게 달라질 것으로 기대한다. 물류업체가 대형화-전문화 된다면,
핵심 사업역량을 부동산투자가 아닌 ‘물류’에 역점을 두게 될 것이고 그렇게 되
면, 지금까지 자체 창고만을 고집하던 과거의 관행 대신에 임차를 통한 물류창고의
사용에도 관심을 가질 것이기 때문이다. 이런 관점에서 본다면 국내 물류부동산의 투
자시장이 “활성화” 단계에 이르기 위해서는 앞으로도 몇 년이 더 필요할 것으로 예
상한다.

                                                                            
                                                             2006.3