물류부동산/4월

유통단지의 개발을 통한 대규모 물류센터공급 - BHP Korea 투자자문팀 김주연상무

물류부동산(물류센터)에 대한 기관투자자 및 일반투자자들의 관심이 고조되면서, 토지를 소유하고 있는 개인들의 물류센터 개발에 대한 관심도 동시에 높아졌다. 성공적으로 물류센터를 개발하기 위해서는 사업부지 주변 지역의 임대료 수준 및 임대수요에 대한 조사가 필수적이다. 임대료 및 임대수요 조사를 바탕으로 깊이 있는 수익성분석을 거쳐야 개발사업의 타당성이 결정되기 때문이다. 부동산투자를 전문적으로 하는 기관투자자들은 시장조사를 바탕으로 한 수익성 분석을 비교적 정확하게 해 낼 능력이 있지만, 개인들은 기관투자자 대비 그 수익성 분석 능력이 떨어진다고 볼 수 있다.

물류창고를 개발하는 규모에 있어서도, 개인들이 조달할 수 있는 자금에는 한계가 있기 때문에 기관투자자나 개발 전문회사 대비 그 규모가 작은 것이 일반적이다. 따라서 큰 자금이 필요한 대규모의 개발은 부동산개발전문회사나 기관투자자들이 그 몫을 차지해 왔다. 그런데 정부차원에서도 소규모의 물류센터 개발보다는 대규모의 물류유통단지의 개발을 적극 권장하고 있어 소규모의 개인투자자들은 물류센터를 개발하는데 좀더 신중을 기해야 할 것으로 보인다. 정부의 의도는 대규모 유통단지의 지정을 통해 기반시설이 잘 갖춰진 물류센터의 단지개발을 유도, 국가차원의 물류비용을 줄여 국내 기업들의 경쟁력을 높이고자 하는 취지이다.

대규모 물류단지의 개발 지원책은, 선진국 대비 상대적으로 높은 부동산 가격이 전체적으로 기업들의 경영활동을 제한하고 있다는 인식에서 비롯되었다. 국가적인 부동산가격의 상승은 기업활동에 필요한 공장 및 물류창고의 조달비용을 상승시키고 이것은 다시 제품의 원가에 반영되게 되어 있다.

제품가격의 상승은 국내 소비자들의 부담을 상승시키면서 동시에 대외적으로는 국내 기업제품의 해외 수출경쟁력을 떨어뜨리게 된다. 이런 연관성 때문에 많은 물류기업들이, 토지의 개발 제한에서 비롯된 높은 토지가격 때문에 기업활동의 어려움을 겪고 있다고 토로해 왔다.

이에 정부는 ‘물류’ 본연의 효율성 못지않게 물류부동산의 효율화, 즉 비용은 낮추고 그 효과는 높이는 정책들을 시도해 왔다. 즉 토지의 개발 제한 및 높은 부동산가격이 국내 물류비용을 상승시키는데 어느 정도 역기능을 해온 것으로 판단하고, 낮은 가격에 토지를 공급할 수 있는 정책적 방안들을 많이 만들어 냈다.

항만을 중심으로 한 경제자유구역에 물류시설부지를 지정해 놓고 저렴한 가격에 그 토지를 제공하는 정책이 그 예이다. 해당지역의 물류부지는 제조시설 용지 못지않게 저렴한 가격에 일반 기업에 제공되고 있다. 점진적인 수출-수입의 증가는 곧 항만시설 내 물류부지의 필요성을 높일 것이며, 싸게 공급되는 물류부지는 국내 기업의 경영활동을 돕는 역할을 할 것으로 기대된다. 이미 인천국제공항 주변 물류단지에는 국내-외 물류업체들을 비롯한 해외 물류센터 개발업체들이 물류창고의 개발을 검토-추진하고 있다. 착공에 들어간 업체들도 있고 지금 토지를 임대 받아 사업 추진을 적극 검토 중인 업체들도 있다.

항만이나 공항 주변을 중심으로 한 물류시설부지의 지정 이외에, 대도시 주변지역을 중심으로 한 유통단지의 개발도 정책적으로 적극 지원되고 있다. 유통단지로 지정된 경우 개발자금 대출 알선을 비롯해 도로-상수도와 같은 기반시설을 설치해 주는 등 다양한 지원책들이 마련되어 있다. 정부가 집단화된 유통단지를 지원하는 것은, 개별 물류센터 보다는 집단화된 유통단지의 개발은 토지의 난개발을 방지할 수 있고, 또 지원시설 및 상류시설을 함께 설치함으로써 유통단지의 효율성을 높여 그 전체 비용을 낮출 수 있다는 판단 때문이다.

아파트의 개발도 개별 건설업체가 몇개동씩 섬처럼 건축하는 것보다 대규모 택지지구를 지정해서 충분히 기반시설을 설치하는 등 계획적으로 도시를 개발하는 것이 더 효율적이고 장기적으로도 더 체계적이라는 점이 확인되었기 때문에 유통단지도 유사하게 추진되고 있다고 볼 수 있다. 현재 서울 시내에서는 SH공사가 시행하는 장지유통단지의 개발계획이 구체화되고 있고, 이미 대전에서는 대전도시개발공사를 통해 유통단지가 개발된 사례가 있다.

유통단지개발촉진법상 유통단지개발사업 시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자도 가능하기 때문에 공공기관 주도가 아닌 일부 민간기업들의 개발사업도 점차 가시화되고 있다. 최근 경기도 이천에 패션협회를 중심으로 대규모 물류시설인 유통단지의 개발이 추진되고 있고, 이외에도 용인, 광주, 화성 등 수도권을 중심으로 대규모 유통단지의 개발이 추진 혹은 검토되고 있다.

대규모 유통단지의 개발은 정부의 지원을 포함하고 있기 때문에 단일기업보다는 공공성이 있는 협회차원의 개발 신청이 우선적으로 권장된다고 볼 수 있다. 따라서 대규모 자금을 필요로 하는 유통단지의 개발은 협회와 기관투자자가 함께 개발하는 방안들이 적극 고려된다. 협회 회원사를 중심으로 한 사전 수요의 확보는 개발사업의 안전성을 높여주고, 기관투자자의 풍부한 자금동원 능력은 사업을 안정적으로 끌고 갈 수 있게 해주는 장점이 있다.

정부는 유통단지개발촉진법을 통해 대규모 유통단지의 개발을 지원하고 있고, 기관투자자들은 안정적인 사회기반시설이라고 볼 수 있는 유통단지의 개발사업에 풍부한 유동자금을 투자할 준비가 되어 있는 셈이다. 따라서 개별기업을 중심으로 한 물류센터의 개발보다는 집단화된 물류센터의 개발이 추진되기 위해서는, 물류창고를 필요로 하는 기업들이 소속되어 있는 협회나 단체를 중심으로 유통단지를 개발하고자 하는 의지를 모은다면 대규모 물류센터 개발사업은 쉽게 추진될 수 있을 것으로 예상한다.

몇몇 협회를 중심으로 한 집단적인 물류비용 절감 노력들이 확인되고 있기 때문에 중규모 혹은 대규모의 유통단지 개발이 조만간 추진될 것으로 예상된다. 대규모 유통단지의 개발은 주변지역 물류센터 시장에 큰 파장을 일으킬 것이다. 전체적으로 물류창고 임대료는 보합 또는 하락할 여지가 있으며, 도시기반시설에서 멀리 떨어져 있는 “나홀로 물류센터”들은 수요자들의 외면을 받을 수도 있다.

이런 가능성들 때문에 개인들이라면 물류센터의 개발을 더욱 신중하게 그리고 시장을 더욱 철저하게 분석하고 검토해야 할 필요가 있다. 물론 입지가 좋은 물류센터는 주변 시장상황에도 흔들림 없이 안정적인 수요가 창출될 수 있으나 그렇지 못한 물류센터들은 큰 영향을 받을 수 있기 때문이다.