물류부동산 / 물류창고 투자수요 늘어

물류창고 투자수요 늘어
창고업계 자본력·기술력 확보해야

국내 물류창고시장이 긴장해야 할 조짐이 보이고 있다. 다름아닌 창고가 부동산 투자펀드의 새로운 타깃으로 떠오르고 있기 때문이다. 이는 국내 자본뿐만 아니라 해외 자본의 유입을 뜻하기도 한다. 단순히 수익률만을 생각하는 창고투자펀드는 국내물류발전을 저해하는 요소로 작용될 수 있다. 단, 건강한 자본이 창고 시장의 선진화를 앞당길 수도 있다는 기대도 있다. 이에 본지는 물류창고에 애정이 있어왔던 부동산투자자문회사 BHP코리아 김주연 상무의 의견을 듣는 코너를 마련했다.
-편집자주-




●●● 물류창고에 대한 관심이 높아지고 있다. 물류와 관련된 사업을 영위하기 위한 관심이 아니다. 부동산에 대한 투자 대상 중 하나로 물류창고가 일반인과 기관, 그리고 부동산 투자펀드들의 관심을 끌고 있다.

이렇게 부동산투자의 한 분야로서 물류창고에 대한 관심이 높아지게 된 것은, 지금까지 임대형 물류창고의 투자수익률이 여타의 투자자산과 비교할 때 높은 수익률을 보여줬기 때문이다. 그리고 지금까지 부동산 투자기관(보험사, 연기금, 해외부동산투자자 포함)들의 주요 관심사였던 ‘업무용빌딩’이 매수자간 경쟁 속에서 가격이 크게 올라 수익률이 많이 하락했기 때문이기도 하다.

부동산 기관투자자들의 관심과 더불어, 유동성이 풍부한 ‘개인’들 역시 저금리 시대를 맞이하여 수익성 높은 물류창고에 대한 관심을 기울이면서 투자경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 이미 미국 및 유럽 등 해외에서는 물류창고에 대한 전문적인 개발 및 투자자가 나타나 활동하고 있고, 최근 몇 년간의 수익률도 20~30%에 달하는 월등한 실적을 보여줬다.

물류창고 투자시장 전망

부동산투자자문회사인 당사에 의뢰되는 물류센터에 대한 문의는 현재, 대부분 ‘매입’에 대한 문의가 ‘매각’에 대한 문의를 월등히 초과한다. 매입에 대한 자문역할을 수행하기 위해서는 전반적인 물류센터 시장의 동향을 비롯하여, 물류센터가 위치한 지역의 수요-공급 현황조사를 통한 적정가격조사에 많은 시간을 할애한다. 이런 작업을 통해 향후 물류센터 투자시장(임대차)시장에 대한 전문가 및 현장 사람들의 생각을 읽을 수 있게 되었고 향후 예상되는 물류창고 투자시장에 대한 전망은 다음과 같다.

물류창고의 개발 및 투자에 대한 선진국들의 추세는 ‘대형화’ ‘효율화’ 그리고 전국적인 ‘네트워크화’이다. 물류창고의 개발 및 투자에 대한 관심이 높아지면서, 물류창고의 실질적인 수요자(임차인)를 위한 투자자간 서비스경쟁이 자연스럽게 이런 추세를 만들어냈다.

그리고 성숙된 부동산 투자시장에서는 개인들이 직접적으로 참여할 수 있는 여지가 점점 줄어들게 된다. 미국에서는 이미 공개시장에서 개인들이 소규모 자금을 모금해 REITs의 형태로 부동산에 대한 투자가 일반화 되었기 때문에, 대규모의 창고를 개발, 공급하는 것이 일반화 되어 있다. 국내에서는 2~3년 전부터 CR-REITs가 도입되고 또 지난해부터는 간접투자자산운용업법에 의한 부동산펀드(REF)가 운영되면서 ‘오피스’를 비롯한 ‘대형 물류센터’에 대한 투자에 본격적인 관심을 쏟고 있다. 곧 기존 물류센터의 매입 단계를 넘어서서 신규 물류센터의 개발에 까지도 관심을 가지고 활동해 나갈 것으로 예상된다. 이렇게 되면 대형투자기관과의 경쟁에서 개인들은 뒤쳐질 것으로 예상된다.

과거에 부동산임대사업용으로 물류창고에 투자할 수 있던 사람들은 제한적이었다. 물류창고에 대한 투자규모가 1,2억원 수준이 아니고 보통 10억원 단위이기 때문이고, 이런 규모의 자금을 운용할 수 있던 개인은 제한적이었기 때문이다. 따라서 물류창고의 공급은 제한적이었고 이런 시장상황에서 기존의 투자자들은 최근까지도 높은 수익을 거두고 있다.

물류창고를 건축해 임대사업을 할 수 있었던 투자자들은 보유하고 있는 동안 높은 임대료를 통해 운영수익(Income Gain)을 거두다가, 몇 년 뒤 매각할 때에는 지가의 상승에 의해 높은 양도차익(Capital Gain)까지도 얻을 수 있었다. 보통 물류창고의 입지가 시장근접형으로 도심의 외곽 경계에 위치하는 것이 일반적인데 도시의 확대에 따라 물류창고가 위치한 지역이 도시지역으로 포함되면서 높은 토지가격의 상승을 경험했다.

그런데 과거의 물류창고 투자를 통한 큰 수익(운영수익+양도차익)은, 물류의 중요성이 높아지면서 물류창고의 수요는 높아지는데 공급이 부족한 상황에서 일시적으로 높은 수익을 거둘 수 있는 구도였다고 할 수 있다.


물류창고 공간의 수요-공급 변화

현재 물류창고 시장에는 많은 변화가 일고 있고 또 진행 중이다. 대표적으로 물류창고의 공급자/임대사업자가 점차 확대되고 있다는 점이다. 최근 몇 년간 물류에 대한 기업들의 인식변화 및 유통구조의 변화 속에서 물류창고에 대한 수요가 점차 높아지고 있지만 그것에 대응해서 공급 역시 활발해지고 있다. 시장인접형 물류센터가 단위 사업장으로 개발, 공급되고 있고, 동시에 정부에서도 물류에 대한 정책적 지원을 확대하면서 물류창고를 개발하는 일이 훨씬 쉬워졌다.

물류창고의 임대차시장은 수요가 늘고 있지만 공급 역시 활발하게 늘고 있어 가격이 균형 혹은 지역에 따라 약간의 하락세를 보이고 있다. 이런 공급 증가 추세는, 현재의 물류창고 임대시장 수익률이 여타의 자본시장 대비 높은 수익률을 보이고 기관 및 개인들이 물류센터 ‘개발 및 임대사업’에 대한 관심이 유지된다면 계속될 것으로 보인다.

좀더 넓은 시각에서 본다면, 공급의 증가에 따라 창고의 임대료가 적성수준으로 하향안정화 해서 회사들의 물류운영비용이 줄어들고, 따라서 기업들의 국내외 경쟁력이 높아진다면 좋은 현상으로 해석할 수도 있다. 이것은 정부가 추진하고 있는 기업들의 물류비용 절감을 위한 노력과도 부합되는 방향이기 때문에 정부정책 역시 이런 추세를 지원하는 방향으로 진행될 것으로 보인다. 그런데 개인 투자자의 입장이라면 이제 좀더 신중해져야 한다. 과거와 같은 높은 수익률을 기대했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 또 물류센터의 공급이 양(量)의 단계를 넘어서 질(質)의 단계에 접어들면 소형, 저층의 비효율적인 창고들은 자연스럽게 퇴출되고 대형의 효율적인 설비를 갖춘 물류창고만이 남게 될 것으로 전망돼 소규모 자본의 개인투자자들은 더욱 주의가 요망된다.

요약하자면 향후 물류창고 시장에는 대형의 창고 임대운영자(Player)가 나타나서 대형의 효율적인 물류창고를 공급하고, 정부도 물류비용 절감을 위해 정책적으로 물류창고의 개발을 지원함으로써 양질의 물류단지 공급이 확대될 것으로 예상된다. 따라서 공급의 확대에 따른 물류창고 업체간 임대차 경쟁 속에서 물류창고에 대한 기대수익률은 낮아질 것이다. 물류창고를 필요로 하는 물류기업이나 제조업, 유통업체들(창고면적 수요자들)은 과거 상대적으로 높았던 임대료 대신, 투명한 물류창고 임대시장에서 적정임대료의 좋은 물류창고가 공급된다면 과거처럼 소유(구입)에 집착하지 않고, 물류창고를 임차로 이용하고자 하는 경향이 높아질 것이다. 따라서 장기적으로는 안정적이고 투명한 물류창고의 수요-공급시장이 형성될 것으로 예상한다.