물류 부동산 빅데이터 노하우가 최고의 무기

최근 떠오르는 물류부동산 시장에서 CBRE는 고객들과 단기적이 아닌 장기적 관계를 추구하고 있다. 정보를 공개적으로 공유하고 신뢰를 구축하는 등 이례적인 모습을 보여 온 터라 앞으로의 행보에 관심이 쏠린다. CBRE는 부동산 임대차 자문 서비스부터 기업 부동산 통합 솔루션과 자산관리 서비스까지 전문적으로 고객에게 제공한다. 다양한 사업을 벌이고 있는 CBRE코리아 캐피탈마켓팀 최성현 전무와 이지현 이사를 만났다.


Q. CBRE코리아 물류팀에 대해 소개바란다. 

CBRE그룹은 미국에 본사를 두고 있는, 포천500과 S&P500에 등재된 세계 최대 규모의 종합부동산 서비스 기업이다. CBRE코리아는 CBRE그룹의 현지 법인으로서 1999년 한국에 설립됐고 340명 이상의 부동산 전문인력을 보유하고 있다. CBRE 물류팀은 2004년 국내 부동산 서비스 업계 최초의 물류 부동산 전담 조직으로 신설됐다.

다년간의 실적을 통해 쌓아온 경험과 CBRE그룹의 글로벌 네트워크를 토대로 물류 부동산 전반에 걸쳐 종합적인 서비스를 제공하고 있다. 부동산과 물류 분야의 전문 인력으로 구성된 CBRE 물류팀은 국내 기업과 다국적 기업, 국내와 해외 투자자, 개발사업 시행사 등을 대상으로 물류 자산의 매입과 매각, 임대차 자문, 개발자문 등의 부동산 자문 업무를 전문적으로 다루고 있다. CBRE물류팀은 현재까지 총 63건, 연면적 기준 58만1958평의 물류 부동산 매입, 매각과 임대차 거래를 완료해 업계 최대의 자문 실적을 보유하고 있다.


Q. CBRE코리아 물류팀의 대표적인 사업이 궁금하다. 

CBRE 물류팀은 기존 물류 부동산 시장의 단편적인 거래 관행에서 벗어나 선진화된 분석방법과 전략적인 접근을 통해 고객을 위한 최적의 솔루션을 찾기 위해 노력하고 있다. 마켓컬리의 경기 김포 허브센터 임차의 경우, 국내 유통형 저온물류센터의 부재를 고려해서 개발 중인 물류센터의 상온창고를 저온으로 변경하는 선임대계약 체결을 통해 임대인과 임차인의 위험을 모두 줄일 수 있었다.

2020년에는 해외 고객사의 신규 물류센터 확보를 위해, 부지 선정과 개발단계부터 투자자를 유치해 임차인의 최적의 기준에 맞춰 물류센터를 짓는 빌트 투 슈트(Built to Suit) 프로젝트를 성공적으로 완료한 바 있다. 현재 해외 투자자를 대상으로 5개 물류 자산 포트폴리오 매각을 진행 중에 있으며 본 매각이 완료될 경우 국내에서 보기드문 성공적인 대규모 물류 포트폴리오 매각 사례가 될 것으로 예상한다. 
 

Q. 물류팀만의 경쟁력이 있다면?

CBRE 물류팀은 부동산 투자 부문과 물류 부문에서 10~20년 이상의 경력을 보유한 전문 인력을 갖춘 전문가 집단으로 구성돼 있다. 온오프라인 물류센터 운영, 컨설팅, 관리 부문의 K경험을 바탕으로 물류센터 입지 선정에서 설계 자문, 임차인 유치까지 물류센터 관련 전 영역에 걸친 자문을 제공하고 있다.

또한 보유 물류 부동산의 자산유동화, 다양한 딜 스트럭처링, PF 파이낸싱 자문, 빌트 투 슈트 등에 대한 다각적인 전략과 선진화된 자문을 제공하며 심도있는 데이터베이스 분석과 조사를 바탕으로 한 최선의 솔루션을 제시해 줄 수 있는 경쟁력을 지니고 있다. CBRE 코리아 내 감정평가, 사업성 검토와 컨설팅, 프로젝트매니지먼트, CM, 자산관리 서비스를 제공하는 팀들과의 유기적인 협업을 통해서 물류 부동산 전 과정에 걸친 원스탑 서비스의 제공이 가능하다. 


Q. 물류창고 입지 선정의 판단 기준은? 

전통적인 기존 물류센터의 입지 조건은 고속도로 IC에 근접하고 있고, 40FT 컨테이너 등의 대형차량이 양방향으로 통행할 수 있는 충분한 도로 여건이 구비돼 있으며 주거지역이 너무 가깝지는 않지만 물류센터 운영인력 수급을 위해 일정거리 내에 주거지역이 있는 곳을 선호 했다. 그러나 최근 전자상거래의 급속한 성장과 더불어 물류의 가장 큰 화두가 된 라스트마일 배송을 위해 고객과 가장 가까운 지점에 물류센터를 구축할 필요성이 커지고 있다. 이러한 시장 변화에 맞춰 CBRE물류팀에서는 임차인군 별 다양한 요구 사항들을 파악해 임차인과 개발사들에게 적합한 물류센터 입지 선정을 위한 자문 서비스를 제공하고 있다. 

 

Q. 코로나19발생 이후 현재 상황은 코로나19발생 이전과 비교하면? 

코로나19 이후 오프라인 유통시장이 큰 타격을 입은 반면, 온라인을 통한 상품 및 신선식품의 구매나 유통업체의 적극적인 온라인 판매 플랫폼 구축과 확장 등과 같은 새로운 트렌드를 촉진했다. 

이러한 트렌드는 물류센터 임차 수요로 이어져 코로나19 이후 물류센터 공실률은 전반적으로 하락했다.  

물류센터 거래 시장은 2017년 이후부터 성장하기 시작해 2019년 최초로 거래규모가 2조원을 초과했다. 코로나19의 영향에도 불구하고 2020년 2조400억원의 역대 최고의 거래량을 기록했다. 

특히 새벽배송 등 온라인 신선식품 배송 시장이 급격히 성장함에 따라 저온창고에 대한 임차수요가 급격히 증가해 물류센터 거래 시장에서도 저온과 상저온 복합물류센터의 거래 비중이 점점 커지고 있는 상황이다.


Q. 2021년 물류 부동산의 전망은?

지속적인 전자상거래 회사와 택배사의 성장으로 2021년도에도 물류센터 임차 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상한다. 특히 당일배송의 증가로 인해 주거지와 인접한 TC의 수요는 더욱 커지고 3PL사의 물량 증가로 인한 대형센터로의 이전과 통폐합 트렌드도 지속될 전망이다. 

물류센터 투자 시장에서는, 물류 부동산을 전문으로 투자하는 블라인드 펀드의 증가와 코로나19로 인한 해외 투자의 제한, 해외투자자들의 국내 시장에 대한 관심 증가 등으로 인해 국내 물류 투자를 희망하는 자금은 큰 폭으로 증가하고 있다. 이는 국내 물류시장의 지속적인 성장을 견인하고 있다. 이에 따라 입지가 우수하고 경쟁력있는 스펙으로 지어진 물류센터의 경우, 그 자산가치는 더욱 상승할 것으로 전망된다.   

< 박재형 기자 jhpark@ksg.co.kr >