‘역대 최대치’ 지난해 수도권 물류센터 투자 규모 7.2조

지난해 수도권 물류센터 투자 규모가 역대 최대치를 달성했다. 코로나 특수에 수혜를 입은 전자상거래(이커머스)·3자물류(3PL) 기업들의 수요 강세가 영향을 끼쳤다는 분석이다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 JLL코리아의 보고서에 따르면 2021년 수도권 물류센터의 전체 거래액은 약 7조2323억원으로 전년보다 약 2배 이상(110%) 증가했다. 코로나19 이전 시기인 2019년과 비교해봐도 2.7배(168%)가량 늘어나면서 증가폭이 더 컸다.

이 중 작년 4분기에만 2조5350억원이 투자되며, 연간·분기 모두 국내 최대 물류센터 거래 규모 수준을 나타냈다. JLL코리아 측은 “작년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 경우 임차 리스크를 부담하고 선매입하는 사례가 빈번했다”설명했다. 

지난 4분기 대표적인 거래 사례로 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성, 이천, 김해에 6개의 물류센터를 총 7900억원에 매입했으며, GIC가 아스터개발로부터 4분기에 준공된 아스터 항동상저온 복합 물류센터를 약 5850억원에 선매입했다.

또한 메이플트리의 여주 스마트엘 상온물류센터와 DPL 상온물류센터(약 1350억원), 이지스자산운용의 평택 아디다스 물류센터(약 1300억원), 그리고 독일계 자산운용사인 유니온자산운용의 서안성 물류센터(약 1043억원) 등을 매입했다.

 
올해에도 다수의 물류센터가 공급될 예정으로 선매입을 포함한 자산 매입이 활발하게 이뤄질 전망이다. JLL코리아 측은 올해 말까지 수도권 전체 A급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 약 512만4000㎡(155만평)이 될 것으로 예상했다. 수도권 A급 물류센터는 건물 총 바닥면적(GFA) 3만3000㎡ 이상의 서울 경기도 인천 등 수도권 소재의 100% 상온 또는 상·저온 물류센터를 의미한다.

남동부 권역과 서부 권역에 각각 47% 31% 가량 집중적으로 공급될 것으로 분석했다. 향후 물류센터 공급 부족이 일부 해소되면 A급 자산과 비A급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 것으로 예측했다.

우리나라를 포함한 아시아·태평양 지역의 상업용 부동산 투자 시장에 대한 전망도 밝다. 외국계 종합부동산서비스기업 CBRE코리아에 따르면 올해 아시아태평양 지역의 상업용 부동산 거래량이 전년 대비 5~10% 증가하면서 사상 최고치인 1500억달러 이상을 넘어설 것으로 예상했다. 

잇따른 코로나발 물류 호황에 따른 전자상거래 및 옴니채널 유통 확장 추세에 물류 등 상업용 부동산 시장 비중은 계속 커져간다는 분석이다. 또한 코로나 사태로 일시 중단된 부동산 매입 관련 펀드·리츠·기관 투자가 재개되면서 시장이 활력을 되찾을 것으로 내다봤다.

한편 최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 그에 따른 보험료도 가파르게 상승하고 있다. 상대적으로 임차 수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 움직임이 관측되는 등의 이유로 향후 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수 있다는 전망도 잇따랐다.

 

지난해 물류센터 공실률도 매분기 최저치

지난해 수도권 A급 물류센터 공실률도 매분기 역대 최저 공실률을 갱신했다. 작년 총 순흡수면접은 약 143만2100㎡(43만3200평)으로 2020년에 이어 역대 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 매분기 신규 준공된 센터에서 선임차를 비롯해 100%대 임대계약이 체결되며 탄탄한 수요가 계속 뒷받침됐다는 분석이다.

작년 4분기 수도권 A급 물류센터 공실률은 1.8%를 기록해 사상 최저 공실률을 보였다. 남동부 권역은 0.2%의 공실률을 기록하며 해당 권역 역대 최저 공실률을 다시 한 번 경신했다. 

특히 4분기에 4개의 신규 센터가 공급됐음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소했다. 4분기 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%를 기록했다. 북부 권역은 거의 2년 간 제로 공실률을 유지하고 있다. 서부 권역의 공실률은 4분기 신규 준공된 센터의 공실 면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록했지만, 순흡수면적은 수도권 내에서 가장 높은 수치인 약 22만4800㎡(6만8000평)으로 집계됐다.

4분기는 신규 A급 물류센터 위주로 단일 임차인의 수요가 두드러지게 나타났다. 4분기에 준공된 5개의 A급 물류센터 중 3개의 물류센터에서 단일 3PL, 이커머스 기업이 전층 임차계약을 체결했다. 또한 2021년 상반기 준공됐던 A급 물류센터에서도 단일 이커머스 기업이 약 5만9500㎡(1만8000평)의 임차계약을 체결했다.

수도권 전체 A급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 3만2100원으로 이전 분기 대비 0.31%p 하락했다. 남동부 권역에 4분기에 다수의 A급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료 하락에 기여했지만, 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나 동결된 모습을 보였다.

수도권 A급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 평당 2000~3000원 수준으로 집계됐다. 하지만 해당 관리비 수준은 A급 물류센터의 운영비용(OPEX)을 감당하기 어려운 상황으로, 2022년에는 A급 물류센터의 관리비를 평당 1000원 정도 차츰 인상시킬 가능성이 있을 것으로 예측했다.
 

< 홍광의 기자 kehong@ksg.co.kr >