유럽의 심장 '폴란드' 물류부동산 '호황'…지난해 물류창고 임대수요 400만㎡

폴란드 물류부동산 시장이 호황을 맞고 있다. 

2일 남호선 폴란드 바르샤바무역관에 따르면 폴란드 물류창고 시장은 총 임대면적은 유럽에서 독일과 네덜란드에 이어 3위를 차지하는 상황이다. 

현재 폴란드에는 총 1350만㎡ 면적의 물류창고가 운영되고 있으며, 폴란드 물류창고의 총 면적은 중동부 유럽 물류창고 전체 면적의 절반을 차지한다. 

지난해 폴란드의 물류창고 임대수요는 4백만㎡에 달했으며, 이 가운데 75%가 신규 또는 재임대 계약을 체결했다. 이는 2016년 대비 32% 증가한 수치다. 폴란드에 투자한 주요 기업은 미국 아마존(16만㎡), 독일 잘란도(13만㎡), 스웨덴 H&M(6만㎡) 등이다. 중국의 알리바바는 폴란드 ATC카고, 중국 월드와이드로지스틱스와 협력해 독일 국경 인근 폴란드 소쪽지역에 물류센터 투자를 계획 중인 것으로 알려졌다.
  
공급측면에서는 지난해 총 236만㎡ 상당의 물류창고가 신축됐고, 이는 2016년 대비 89% 증가한 수준이다. 지역별 공급을 보면 수도인 바르샤바가 총 48만㎡로 가장 많았고, 폴란드 남서쪽 소재 실롱스크 주(37만㎡), 폴란드 북서쪽 쉬체친 지역(32만㎡) 순이다. 

2017년 말 기준 전국 평균 물류창고 공실률은 약 6% 대이며, 폴란드 중앙에 위치해 물류센터로 급부상한 우츠 지역은 공실률이 전국에서 가장 낮은 1.4%로 나타났다. 

현재 신축중인 물류창고는 총 120만㎡로, 지역별로 실롱스크주, 우츠 소재 폴란드 중앙지역, 바르샤바 근교 지역, 폴란드 서쪽 지역, 포즈난, 브로츠와프 등에 신축이 진행되는 상황이다.

JARTOM 부동산이 분석한 자료를 보면, 폴란드에는 현재 약 60개의 물류센터 분양업체가 운영되고 있으며, 이 중 가장 많은 물류센터를 운영하는 회사는 프로로지스(Prologis), 파나토니(Panattoni), 세그로(Segro) 순이다. 

남호선 무역관은 폴란드 물류창고 시장이 역동적으로 발전하는 이유로 지리적인 이점을 꼽았다. 폴란드는 유럽의 중앙에 위치해 독일 등 서유럽 국가와 러시아, 우크라이나 등 동유럽 국가 사이에서 유럽 및 역외수출을 위한 원활한 물류소통을 가능하게 한다. 또한 임대료가 서유럽에 비해 매우 저렴한 것도 장점으로 꼽힌다. 여기에 안정적으로 성장하고 있는 폴란드 거시경제 덕분에 외국인 직접투자뿐만 아니라, 내국인 투자도 지속적으로 증가하는 상황이다. 폴란드는 EU펀드 최대 수혜국으로 도로 및 통신 인프라 등 공공산업 개발이 활발하게 진행 중이다. 동시에 이커머스 시장도 빠르게 성장하고 있어 물류창고 수요가 급증하고 있다. 

폴란드 물류창고 임대료는 바르샤바의 경우 1㎡당 평균 약 2~3.5유로 정도다. 폴란드 물류창고 임대료는 독일, 네덜란드, 프랑스 등이 서유럽 국가에 비해 현저히 낮고, 물류직 현지 고용비용도 평균 2236즈위티(약 140만원)로 낮은 수준이다. 

하지만 현지 물류전문가들은 2017년 우츠와 포즈난 지역의 물류창고 임대가격이 약 5% 상승했고,그 외 지역도 평균 약 2.5~5% 상승해 향후 폴란드 물류창고 임대료는 점진적으로 상승할 것으로 전망했다.

한편 폴란드 물류창고는 임대기간이 최소 5년 이상인 경우, 임대주와의 사전협의를 통해 물류창고를 생산공장으로 용도 변경이 가능하다. 만약 임대주의 비용으로 물류창고 내부 리모델링이 이뤄질 경우, 임대료가 최소 15% 정도 상승할 수 있다. 공장용도의 리모델링 공사는 임차인의 요구사항에 맞게 진행되므로 임대계약 전에 관련 사항에 대해 임대주와 구체적인 협의를 거쳐야 한다. 

남호선 무역관여 현지 물류 부동산 에이전시 Cresa 관계자와 진행한 인터뷰를 보면, 지난해에 이어 2019년까지 폴란드 창고 및 생산공장에 대한 수요는 지속적으로 증가해 호황기를 맞을 전망이다. 특히 폴란드 내 투자가 증가하고 전자상거래시장이 성장하면서 물류창고의 규모는 더욱 확대될 것으로 예측된다. 특히 폴란드는 14개 경제특구를 폴란드 전체 국토로 변경하는 정책안을 2017년 공표하고, 올해 의회를 거쳐 시행될 예정으로 전국이 경제특구로 변화되면 더 많은 외국인 직접투자가 증가할 것으로 관측되며, 이에 따른 물류창고 수요도 증가할 것으로 보인다. 이로 인해 인건비와 임대는 지속적으로 증가할 전망이다.

남호선 무역관은 "장기적으로 투자비전이 확실한 경우, 토지를 매입해 공장을 신축하는 것도 좋은 방법"이라며 "현지 조건을 고려할 때 초기 투자 진출시 약 3~5년 정도 공장을 임대한 후 향후 투자진출 상황에 따라 자체 공장을 신축하는 것도 좋은 방법이라고 볼 수 있다"고 설명했다.  

< 김동민 기자 dmkim@ksg.co.kr >