통신원리포트(미국)/ 김성문

집배송 센터의 선택 ? 임대, 구매, 건축
(The Decision for Distribution Centers ? Lease, Buy or Build)

기업이 집/배송 센터와 같은 시설을 건설할 것인지, 임대할 것인지, 구입할 것이지 등의 결정은 각 개인이 자신의 집을 결정할 때 직면하게 되는 선택사항들과 유사하다. 종종 이러한 결정은 주머니에 얼마만큼의 돈이 들어있느냐에 따라 우리가 원하는 것과 필요한 것 사이에 타협하면서 정해진다. 새로운 집을 짓는 것이 일반적으로 선호하는 옵션이기는 하지만, 항상 경제적으로 가능한 것은 아니다. 게다가 새로운 집을 짓는 동안 일시적으로 머무를 장소 또한 마련해 두어야 한다. 기존에 지어진 집을 구입하는 경우, 즉시 이사를 갈 수는 있지만, 당신의 필요와 요구에 맞게 집을 수리하고 개조해야 할 것이다. 집을 임대하는 경우가 단기간에 있어서는 솔루션일수 있지만, 공간을 우리가 원하는 대로 변경하거나 개조하는 등의 유동성이 떨어진다.
기업의 경영자가 적절한 집/배송 센터의 공간을 물색할 때도 우리가 집을 결정할 때 이런 저런 사항을 고려하는 것과 비슷하다. 집/배송 센터를 임대하는 것, 구입하는 것, 짓는 것 모두 각각의 장점이 있다. 기업에서 집/배송 센터를 결정하는 것은 단순하게 건물 자체의 선정 뿐 아니라, 직접적으로 재무 구조와 연결되어 있다. 각 기업은 회계 장부를 검토하고 현재 투자할 현찰이 얼마나 남아 있는지 파악해야 한다.
비록 모든 경우가 그렇지는 않지만, 대부분의 공기업들은 집/배송 센터를 임대하는 경향이 있다. 이렇게 함으로써 사업을 성장시키는 자금을 묶어둘 필요가 없어지고 재무 구조의 유동성이 생기게 된다. 임대는 들어간 돈에 비해 많은 수익을 올릴 수도 있고, 외부의 투자자들이 볼 때 보유 현금이 많이 남아 있기 때문에 좋아 보인다. 임대를 하면서 절약된 현금으로 또 다른 유통분야에 투자할 기회도 생긴다. 만약 회사의 성장이 너무 빨라 현재 임대한 집/배송 센터의 공간으로 부족하다면, 현 계약을 잘 협상하여 끝내거나, 아니면 재 임대를 할 다른 기업을 찾으면 된다. 1990년대에 미국에서 지어진 건물들의 숫자를 고려할 때, 오늘날 많은 집/배송 센터가 임대 가능하며, 가격도 비싸지 않은 것으로 알려져 있다.
사기업들은 집/배송 센터를 짓거나, 구입하는 경향이 있다. 그들에게는 부동산의 보유가 큰 장점 중 하나이며 세금의 혜택도 주어지고, 장기간으로 볼 때 좋은 투자가 될 수 있다. 그들이 구입하는 건물은 이전에 다른 기업이 쓰던 시설일 수도 있고, 자신들의 요구 사항에 맞게 새로 지어진 건물일 수도 있다. 건물을 새로 짓는 경우 가장 큰 장점은 자신의 필요에 따라 건물의 내/외부를 편리하게 설계할 수 있다는 장점이 있지만, 오늘날과 같이 급변하는 유통시장 하에서는 단점으로 작용할 수도 있다.
종종 유통되고 있는 물건과 제품이 집/배송 센터를 임대할 것이지, 구입할지, 아니면 건설할지에 결정적인 영향을 미친다. 단순한 작업만이 필요하다면, 복잡한 자동화가 요구되는 경우보다 쉽게 건물을 발견하게 될 것이다. 취급하는 기본 단위가 주로 파레트인 기업에게는 랙 구조를 장착한 건물이 많이 있기 때문에 임대를 하거나 구입할 때 별로 어려움이 없지만, 자동화된 저장과 피킹 시스템 등 복잡한 시스템이 요구되는 기업에게는 자신들에게 정확히 맞는 기존의 건물을 발견하기가 어려울 것이다.
폭발, 유독 물질 등 위험한 물건을 취급하거나 특별한 소화 시설의 장착을 요구하는 경우에도 기회가 많이 없는 것이 현실이다. 적합한 기존의 건물을 발견하는데 장애가 되는 다른 사항이 있다면, 특별한 위치에 집/배송 센터가 있어야 한다거나, 남아있는 빈 공간이 현재 없을 때 등이 포함된다. 작은 규모의 건물이 발견하기 쉬운 것은 두말할 나위 없다. 500,000 평방 피트 이상의 큰 건물을 요구하는 기업들은 종종 새로운 시설을 짓는 것이 현명하다는 것을 깨닫는다.
다음으로 고려해야 할 사항은 시간이다. 임대되는 건물로는 거의 바로 들어가는 것이 가능하지만, 자신들에게 맞게 설계된 시설을 짓는 것은 족히 1년반 정도의 시간이 필요하다. 건물을 짓고 있는 동안 건물을 사용할 수 없는 것은 당연하고, 건축의 각 단계에 필요한 직원들의 노동력과 투자 비용 또한 고려되어져야 한다. 기존의 집배송 센터 시설에 들어가는 주요한 이유 중의 하나는 제한된 프로젝트의 시간이다.

기존 건물의 임대

그로서리 게이트웨이 (Grocery Gateway) 는 북미 대륙의 온라인 식료품점 중 선두 기업이다. 2001년에 그로서리 게이트웨이는 캐나다의 토론토 (Toronto) 시 근교에 있는 기존의 시설로 회사를 이전하고 광역 토론토시의 고객들에게 직접 식료품을 유통하기 시작했다.
“우리가 기존의 빌딩을 임대하기로 결정한 이유는 자금 관리와 직접적으로 연결되어 있습니다” 라고 수석 부장인 클로드 저매인(Claude Germain) 은 이야기한다. “부동산을 구입하는 것이 우리 회사의 주력 사업은 아닙니다. 임대를 하면서 남아 있는 현찰을 가지고 계속 돈을 굴릴 수 있습니다.”
현재의 빌딩을 10년 임대 계약하게 된 결정적인 이유는 빌딩의 위치였다고 저매인은 설명한다. 즉, 현재의 위치에서 쉽게 고객들을 서비스 할 수 있는 것이다. 빌딩의 높이, 도크 문의 갯수, 사용가능한 전력량 등이 또한 고려 대상이었다.
그로서리 게이트웨이와 같은 초기 신생 기업들에게 기존의 건물을 임대하는 옵션은 여러 가지 유통의 필요사항을 만족시켜주는 가장 바람직한 선택일 수 있다. 건물의 임대는 회사의 현찰을 묶어 두지 않기 때문에, 그 투자 비용으로 건물내의 운반 시설이라든가, 트럭, 재고 등을 구입하는데 투자될 수도 있다. 또한 보유 현금을 유용하게 사용함으로써, 시장 점유를 늘려 나갈 수도 있다.
드러그스토어 닷 컴 (www.drugstore.com) 이 뉴저지주의 스웨데스보로 (Swedesboro) 에 지난 2000년 건물을 임대하여 들어가게 된 가장 결정적인 이유는 신속한 스피드였다. 인터넷에서 건강과 미용 제품을 판매하는 공급업자인 드러그스토어 닷 컴은 두달만에 임대한 건물에서 유통을 시작했다. “전자상거래 회사 중 하나인 저희는 시간이 급했습니다” 라고 유통 부사장인 크리스 하우저 (Chris Hauser) 는 회상한다. “우리는 기존의 건물을 임대하면서 9달에서 10달 정도를 벌었습니다. 그리고 우리의 자금을 부동산에 묶어둘 필요도 없었습니다.”
드러그스토어 닷 컴은 원래 유통을 담당하는 제3자 물류 공급업자가 있었으나, 이제는 임대한 건물에 그들을 들여놓기로 결정했다. 이러한 결정이 드러그스토어 닷 컴에게 물류를 처리하고 취급하는 기술과 방법에 있어 융통성을 증가시켰다고 하우저는 이야기 한다. 드러그스토어 닷 컴은 현재 임대한 290,000 평방 피트의 건물을 찾는데 대략 6개월에서 8개월이 걸렸다. 부동산 전문업체가 그들의 기본 요구를 만족시킬 수 있는 건물을 몇 개 선정해 놓고, 하우저가 직접 현장을 돌아보며 가장 전도유망한 장소를 선택했다.

기존 건물의 구입

기존의 건물과 시설을 구입하는 것은 기업들에게 지속적인 재산이 된다. 모든 경제 산업분야에 있어 부동산은 좋은 투자 대상임에 틀림없으며, 세금의 혜택 또한 주어진다. 건물의 소유주는 자신의 시설에 보다 강력한 통제력을 지니게 된다. 여러개의 집배송 센터 시설을 두는 대기업에는 주로 부동산 부서가 따로 있어서 기존의 빌딩들을 조사하고 선택하는 일련의 프로세스를 담당하지만, 이러한 일들은 외부의 컨설팅 회사에 의뢰하거나 부동산 전문업자들에게 맡길수도 있다.
여러분이 느끼기에 집/배송 센터 시설이 15년 이상 가치가 있다고 생각되고, 부동산 시장에서 주사위를 한번 굴려 보기를 원한다면, 빌딩을 구입하는 것도 장점이 있다고 전문가들은 말한다. 빌딩을 선택할 때 주의해야 할 사항이 몇 가지 있는데, 그 중 대표적인 경우는 기존의 빌딩을 구입하여 자신들의 필요에 맞게 개조하는데 드는 비용이 새로운 빌딩을 건설하는 것보다 경제적으로 저렴해야 한다는 것이다.
이론적으로는 기존의 빌딩을 구입하는 것이나 임대하는 것이 시장에 진출하는데 거의 같은 속도이지만, 회사의 이름이 서류상으로 들어가서 구입하는 건물을 선택하는 데는 추가로 시간을 들여서 신중을 기하는 자세가 요구된다. 사실 흠이 있는 건물을 파는 것이 임대를 해약하는 것보다 훨씬 힘들기 때문이다. 여러분 기업에 유통센터가 있지만 옮기기를 원한다면 대략 1년 반의 시간을 가지고 여러 가지를 고려하는 것이 권장되고 있다.
오늘날 시장에는 기존의 집/배송 센터 건물이 아주 많이 있는데, 이중 많은 부분이 닷컴 기업들의 거품이 꺼지며 남게 되었고, 경제 사정이 요즘처럼 어려워지며 기업의 통합과 인수가 병행되며 추가로 건물들이 남게 되었다. 은행의 저금리는 또한 많은 기업이 자신들에게 딱 맞는 건물을 짓도록 유도하고 있다. 그리고 그러한 저금리는 기업들이 기존의 집/배송 센터를 구입할 때 많은 혜택을 주고 있다.
자동차 부품 소매상인 펩 보이스 (Pep Boys) 는 초기에 건물을 구입해 자신들에게 맞도록 개조하였지만, 주위에 제3자 물류 업자를 찾아 그들에게 건물을 팔고, 다시 임대하는 형식을 취하였다. 이것은 요즘 많은 기업들이 취하는 방식인데, 이렇게 함으로써 보유 현금이 바닥나지 않으면서 자신들에게 맞게 설계된 건물을 이용할 수 있는 것이다. 펩 보이스는 이러한 방법으로 뉴욕에 또 다른 집/배송 센터를 이용하고 있는 중이다.

새로운 건물 건축

각 기업에 적합한 집/배송 센터를 짓는 것은 오늘날 대부분의 기업들이 새로운 시설을 획득하기 위해 선호하는 방식이다. 이 방식은 건물의 소유주가 유통되는 물건에 맞는 구조를 가질 수 있는 가장 좋은 방법이다. 가장 좋은 방법은 물류 시스템에 가장 적절한 시설을 짓는 것임을 누구나 알고 있지만, 종종 시간의 제약 때문에 새로운 건물을 짓는 것이 불가능하다. 새로운 건물을 짓는 기업들은 정부의 보조금을 얻기도 쉽고, 세금의 혜택을 누릴 수도 있다.
스웨덴 가구 소매 기업인 아이키아 (IKEA) 는 캘리포니아주 레베크 (Lebec) 시에 집/배송 센터를 새로 짓기로 결정했다. “기존에 존재하는 건물 중에서 850,000 평방 피트나 되는 것을 찾는 것은 힘들었습니다” 라고 아이키아 물류 서비스의 부장인 짐 레디 (Jim Leddy) 는 이야기한다. “새로 지은 건물은 우리가 원하던 내부 설계를 제공했으며, 자유로움과 유동성, 그리고 안전을 보장했습니다.” 아이키아는 집/배송 센터 건물을 짓고 유통 계열사에게 임대해주는 업무를 담당하는 부서를 갖고 있다.
텔레비젼 쇼핑 채널인 QVC도 기존의 건물을 임대하려다 어려움을 겪고, 노스캐롤라이나주에 1,300,000 평방 피트의 유통 센터를 지었다. “만약 우리가 작은 규모의 100,000 평방 피트 안에 리프트 트럭과 같이 단순한 작업만이 필요했다면 우리는 쉽게 건물을 임대할 수 있었을 것입니다” 라고 유통 부사장인 피츠패트릭 (Fitzpatrick) 은 설명한다. “그러나 우리는 그러한 정도가 아니었습니다. 우리는 엄청난 규모의 물량을 처리해야 했으며, 자동화된 기계 장비들이 필요했습니다. 우리는 그러한 것을 기존의 시장에서 발견하지 못했습니다.”
건물을 임대할지, 구입할 것인지, 지을 것인지의 결정이 각 기업의 경우에 따라 달라진다는 사실을 피츠패트릭은 강조한다. 이년 전에 좋았던 건물이 이년 후에 좋지 않을 수도 있다. 그리고 중요한 것은 우리에게 유통 센터를 지을 것인지, 임대할 것인지, 구입할 것인지의 옵션이 존재하는 것을 깨닫고 최선을 선택하는 것이다.

건물 임대
·유동성 공급
·공기업이나 신생 기업에 의해 선택되는 방식
·운영 자금으로 지불
·단순한 물류 시스템 설계에 적합

건물 구매
·장기간의 투자 효과
·건물 임대와 같은 정도의 스피드 공급
·저금리 혜택 이용 가능
·개조시 추가 비용

건물 건축
·기업의 요구에 맞도록 건물 설계 가능
·복잡한 물류 시스템 설계에 적합
·정부의 보조금 혜택 이용 가능
·건물 이용시까지 긴 시간 요구