"물류부동산 임대·개발, 전문가에게 맡기세요"

독자들에게 메이트플러스를 소개해 달라.

2009년 출범한 이후 국내 최고의 부동산 자산 관리회사로 성장했다. 회사 설립 당시 37만㎡ 규모였던 관리면적은 5년만인 2014년에 100만㎡를 돌파했다. 지금은 약 116만㎡를 관리하고 있다. 이는 국내 부동산 자산 관리 회사 가운데 가장 넓은 면적으로, 메이트플러스가 자산관리 분야에서 최고임을 방증한다. 2015년부터는 사업부문을 부동산 컨설팅 서비스로 확대해 부동산 매입 매각 자문, 리테일, 오피스, 물류센터 임차인 대행, 프로젝트 매니지먼트, 리서치 및 부동산 전략 컨설팅 그리고 평가 서비스까지 제공하는 종합 부동산 컨설팅 회사로 성장했다. 지난해 매출액은 약 730억원 규모다. 또한 안정적인 자산관리 서비스를 바탕으로 부동산 컨설팅 서비스를 제공하고, 고객 각각의 니즈에 맞는 맞춤형 부동산 솔루션을 제공할 수 있는 기틀을 마련했다. 이를 바탕으로 차별화된 부동산 서비스를 제공하고 있다. 

글로벌 부동산 투자 전문 운용사 라살 인베스트먼트에 따르면 2018년 물류센터는 투자유망상품으로 꼽혔다. 물류부동산 시장이 급성장하고 있는데, 그 이유는 무엇이라고 생각하고 또 올해 국내 물류부동산의 전망은 어떤가?

오피스, 리테일 등 상업용 부동산은 공간을 제공한다는 의미가 있는 반면, 물류부동산은 각 화주의 특성이 다르기 때문에 물류센터의 규모와 형태가 다양하다. 즉 물류부동산은 다른 상업용 부동산과는 전혀 다른 성격을 띠고 있다. 여기에 인터넷, 모바일을 통한 소비자의 구매가 증가하면서 온라인시장이 크게 성장했고, 이에 따라 소비자의 구매 형태 또한 효율적으로 변화하면서 물류보관 인프라에 대한 수요도 증가하고 있다. 아울러 물류부동산 시장은 온라인 시장의 성장에 따라 더 혁신적이고 효율적인 물류센터를 확보하기 위한 제조·유통·물류기업의 경쟁이 치열해 지고 있다. 물류혁신은 라스트마일을 위한 최적의 물류센터 확보 경쟁으로 이어져 물류부동산의 가치를 점차 높여 주고 있다. 특히 투자자들이 물류부동산으로 몰리는 이유도 물류시장의 성장과 맥을 같이한다고 생각한다. 물류시장의 성장은 수치로 나타나고 있으며, 물류의 기대가치 또한 점차적으로 증가할 것으로 예상된다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용해 물류부동산에 대한 관심을 증폭 시킬 것이며, 국내외 대형투자자들 또한 현재보다 더 큰 관심과 투자를 지속할 것으로 예측된다. 
물류부동산은 투자처로써 어떤 매력이 있나?

물류부동산 투자를 고려할 때 가장 중요한 포인트는 물류의 효율성 측면에서의 입지와 기능, 사용자를 고려한 설계, 보관효율성과 회전율, 임대료 수익, 기타 인력수급의 용이성 등이 갖춰진 물류센터를 선택해야 한다는 것이다. 이런 부분에 대한 세부적인 검토가 선행되어야 제대로 된 물류부동산의 투자 가치가 있다. 오피스, 리테일, 아파트의 경우 세제개혁이나 정책 변화에 민감하기 때문에 대외적인 이슈나 상황에 따라 변동성이 크다고 볼 수 있다. 하지만 물류시장의 성장세가 지속적인 상승 곡선을 그리고 있음에 따라 물류센터에 대한 수요와 공급 역시 탄력적으로 움직이고 있기 때문에 대외 이슈에 민감하게 반응하지 않는다. 또한 물류센터 임대차계약은 최소 2년에서 최대 10년간 장기계약을 맺기 때문에 시장의 단기 경기변화에 민감하지 않다는 장점이 있다. 투자자의 성향을 보면 외국계 투자자의 경우 한국 시장을 고수익의 성장가능성이 있는 시장으로 보고 지속적으로 공격적인 투자를 하는 반면, 국내 투자자는 임차인과의 계약기간과 신용도 등을 고려해 보다 안정적인 자산에 투자하는 경향이 크다. 그러나 국내 투자자의 물류부동산 투자는 증가할 것으로 판단되고 수도권 위주의 대형센터와 수도권외 주요 물류의 성장거점에 위치한 물류센터 개발과 투자에 대한 부분도 앞으로 적극적으로 고려해야 할 부분이다.

글로벌 컨설팅 업계에 따르면 전자상거래 시장 규모는 2020년까지 연간 10% 이상 성장할 것으로 예상된다. 특히 최신식 시설을 갖춘 물류시설의 수요가 늘어날 것으로 예측된다. 물류센터 입지를 선정할 때 어떤 점을 고려해야 할까?

물류비는 크게 운송비, 창고관리 및 재고유지비, 관리비로 구분되는데 대다수 물류기업의 전체 물류비에서 운송비가 차지하는 비율이 약 50% 이상일 정도로 물류센터 입지는 고정비인 보관비와 운송비에 가장 큰 영향을 끼치고 있다. 따라서 물류센터 입지 선정 시 가장 중요한 것은 TMS(Transport Management System)를 통한 물류비 효율성 검토다. 또한 물류센터의 CDC(Central Distribution Center) 적재율 향상과 RDC(Regional Distribution Center) 배송라우팅 최적화를 목표로 프로세스, 시스템, 변화관리에 집중해 최적의 입지를 선택해야 한다. 전국 배송 물류센터 중 수배송이 차지하는 비율이 수도권은 약 65%, 지방권은 약 35%이기 때문에 가장 효율적인 물류비 검토를 위해서는 입지를 최우선으로 고려할 수밖에 없다. 또한 향후 임차 계약이 만료되었을 때 입지의 중요성은 더욱 커진다. 최대한 빠른 시일 내에 대체 임차인을 확보하지 못하면 그에 따른 임대수익 손실이 발생하기 때문에 얼마나 다양한 물류 화주 확보가 가능한지에 대한 여부도 물류센터 입지 선택의 중요한 검토부분이라고 할 수 있다. 

최저임금 인상으로 물류창고의 인력난은 더욱 심화될 것으로 보인다. 중장기적으로 물류창고 자동화, 무인화 도입사례가 증가할 것으로 예상되는데, 화주 및 물류기업들은 어떤 전략을 수립하고 준비해 나가야 할까?

화주 및 물류기업들의 가장 큰 화두는 보다 빠른 배송과 물류비 절감이다. 빠른 배송은 물류센터와 소비지가 근접해야 가능하기 때문에 물류비 절감을 위해서는 물류센터의 입지가 무엇보다 중요하며 입지선택에 따른 물류비 분석과 물류센터 설계 시 내부 주요 스펙(층고, 도크수, 폭과 깊이, 차량진입 동선, 에너지절감 등), 운영시스템(DAS, PAS, RFID 등) 등에 대한 분석도 종합적으로 이루어져야 한다. 이랜드의 경우 천안 풍세에 통합물류센터를 구축한 이후 물류비를 절감하고 있으며, 주요 물류기업들도 물류비 절감을 위해 통합 허브터미널을 주요 거점별로 구축하고 있다. 또한 물류비 절감을 위한 물류 운영시스템의 도입도 필요하다. 초기 시스템 도입 시 투자비에 대한 부담이 있고 최초 운영시 어려움도 있지만 인건비 절감과 효율적인 관리에 따른 물류비용 절감, 근무자의 만족도 향상을 통한 비용 절감을 통해 인력부족 문제도 상당히 해결될 것으로 본다.

BGF리테일이 물류센터에 대대적인 투자를 진행하며 물류 경쟁력 강화에 나서고 있다. 연내 중앙물류센터 및 지역통합센터를 구축하고, 물류센터 내 5000팰릿 재고를 보관할 수 있는 공간을 마련한다고 밝혔다. 나아가 자동 출고시스템을 고도화하고 SKU를 늘려 전국 1만여곳에 달하는 가맹점에 안정적인 물류서비스를 제공한다고 전했다. 이 같은 편의점 유통업계의 물류창고에 대한 대대적인 투자의 배경은 무엇이라고 보나?

국내 1인가구 비율이 30%를 넘어서고 있으며, 스마트폰의 발달로 국내 주요 소비 패턴이 온라인으로 집중되면서 온라인 시장이 급성장하고 있다. 과거 전통시장 또는 마트를 이용한 장보기 역시 이러한 추세에 맞춰 온라인으로 탈바꿈해 나가고 있다. 1인가구의 증가는 소비패턴의 변화로 이어져 생필품 위주로 근접거리에서 구할 수 있는 편의점을 선호하는 현상이 뚜렷해지고 있으며, 이러한 트렌드를 편의점 업계에서는 호재로 판단, 최근 출점 경쟁이 다시 가열되고 있다. 이는 곧 상품 공급을 원활하게 하기 위한 물류센터 신규 구축으로 나타나고 있다. 대표적으로 CU와 GS25는 물류효율화를 위해 물류센터 통폐합 또는 추가 구축을 지속적으로 추진하고 있으며, 고객 수요에 맞춰 편의점에 공급되는 상품 수를 늘리기 위해 물류센터에 보관해야 하는 SKU(Stock Keeping Unit) 역시 늘어나야 하는 상황이다. 이에 대비하기 위해 대형 허브DC를 구축하고 각 지역(권역)별 유통을 담당하기 위한 RDC를 추가로 구축해야 한다. 이러한 허브DC와 RDC간의 효율적인 상품 이동 및 출고 로스(Loss)와 시간 단축, 그리고 인건비 절감을 위해서는 물류센터 자동화가 추진되어야 하므로 물류센터 구축과 더불어 물류 자동화 장비에 대한 대대적인 투자가 당분간 지속될 것으로 보인다.

비교적 안정적으로 정착한 오피스나 리테일 등 상업용 부동산과 비교했을 때 물류부동산 시장에서 가장 필요하다고 생각하는 역할은 무엇인가?

오피스나 리테일 시장과 달리 물류부동산 시장은 온라인시장 활성화에 따라 급성장 하고 있으며, 초기단계에서 벗어나 이제 막 성장기에 접어든 시장이라고 생각한다. 오프라인에서 온라인, 모바일을 이용한 소비패턴의 변화에 따라 물류의 수요가 증가하고 있고, 이에 따라 물류부동산 시장 또한 더 성장할 것이기에 무엇보다 물류센터 수요자와 투자자가 정확한 시장정보를 가지고 판단할 수 있는 기준이 필요하다. 이를 위해서는 먼저 투명하고 정확한 시장정보가 사용자 사이에서 정착되고 공유되어야 한다. 그 정보를 토대로 안정된 시장은 더 많은 투자로 연결될 것이며 물류부동산이 가지는 안전자산으로써의 가치도 높아질 것이다. 

현재 국내 주요 거점별 물류센터 자산관리를 하고 있다. 물류센터 안전관리 부분에서 가장 중요한 관리 포인트는 무엇이라고 생각하나?

현재 메이트플러스는 전국 10개 물류센터, 약 11만평 규모의 물류센터를 관리하고 있는데 물류센터의 안전관리 포인트를 명확하게 인식하고 관리해야 리스크를 최소화 할 수 있다. 먼저 물류센터에 해당되는 각종 법규를 임대인과 임차인이 숙지하고 있어야 하며 각종 사고 발생 가능 요인을 사전에 제거하기 위해 각자의 역할을 충실히 수행해야 한다. 임대차 목적물에서 발생하는 사고는 누구의 과실여부를 따지기 전에 사고예방을 위한 시스템 구축과 그에 따른 안전 활동이 무엇보다 중요하다. 임대인은 법적 점검 부분을 성실히 수행하고 이상발생시 신속하게 원인을 찾아서 보수해야 하며, 임차인은 임대차목적물 사용시 안전수칙을 준수하는 것이 중요하다. 사고의 유형은 화재, 누수, 인사사고, 교통사고, 환경사고 등으로 구분할 수 있는데 각 사고별 특성과 원인을 정확하게 파악해 임대인과 임차인이 함께 점검하고 예방하는 활동이 필요하다. 특히 임차인의 경우 시설 및 설비 안전전문가가 상주하지 않는 경우가 많다. 그러므로 임대인의 시설관리 전문가가 리스크 방지를 위한 예방점검과 리스크 요인에 대해 임차인에게 충분히 설명하고 안전하게 관리할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 메이트플러스는 각 센터별로 해당하는 관련법규, 시설물 사용시 자주하는 질문, 시설 및 설비별 안전관리, 각종 사고사례 등을 담아 물류센터별로 입주사 시설물 사용매뉴얼을 각 센터의 환경에 맞게 제작해 입주사에 배포, 교육하고 있다. 안전한 물류센터 관리가 물류부동산 투자와 물류시장 활성화를 위해 필요하다고 생각하며 지속적인 입주사와의 커뮤니케이션 강화를 통해 안전관리에 최선을 다할 것이다.
물류부동산 시장에서 활발한 활동을 준비 중이다. 올해 수립한 전략을 소개해 달라. 

물류센터 개발과 매입, 임대를 검토하고 있는 화주들에게 메이트플러스의 인지도를 높이는 전략에 대해서 많은 고민을 했다. 우리의 주요 전략은 물류부동산 시장에 대한 동향과 정확한 정보 제공이다. 그동안 물류부동산 시장에는 투자를 위한 시장동향과 검증된 자료를 바탕으로 한 정확한 물류부동산 정보가 없었다. 이로 인해 물류부동산에 투자하고 싶은 투자자와 최적의 센터를 임차하고 싶은 화주가 물류센터를 찾는데 많은 어려움을 겪었다. 이에 메이트플러스는 물류회사 출신의 물류팀을 구성하고 물류센터 데이터베이스(DB), 개발부지 DB, 화주 DB를 구축했다. 또한 지난해부터 메이트플러스 물류마켓리포트를 상·하반기에 제작해 물류시장의 동향과 전망, 거점별 임대동향 및 시세, 물류센터의 특성, 매입, 임대 시 고려사항 등을 담은 물류부동산 정보를 제공하고 있다. 아직도 많은 화주들이 인터넷 검색을 통해 물류센터 정보를 찾고 있다. 하지만 메이트플러스로 연락하면 더 많은 물류시장 동향과 물류센터 데이터베이스 정보를 무료로 제공받을 수 있다. 메이트플러스의 물류부동산 시장 전략은 ‘물류에 대한 전문성 있는 컨설팅’이다. 고객에게 신뢰를 쌓으려면 고객의 니즈를 정확하게 판단하고 제시할 수 있는 물류에 대한 전문성이 가장 중요하다고 판단하고 있고, 물류센터를 이용하는 해당 산업에 대한 이해도 또한 깊어야 정확한 컨설팅이 가능하다. 메이트플러스 물류팀은 제조·유통·물류 분야별 담당자를 배치해 화주들의 니즈를 고려한 최적의 물류센터 컨설팅을 제공하고 있다. 

물류부동산 시장의 중장기 계획을 갖고 있나? 

물류부동산 시장에서 우리 서비스의 가치를 꾸준히 높여가는 것이다. 이를 위해 물류전문가로서의 책임감과 전문지식을 갖고 신뢰받을 수 있도록 역량과 경쟁력을 키워나갈 것이다. 물류는 생산에서부터 소비자까지 가는 모든 과정, 산업, 소비자에 따라 다양한 특성을 갖는다. 그 모든 다양한 특성들의 전반적인 시스템과 프로세스를 이해하고 알기 전까지는 물류센터 임대, 개발, 매입매각 등 컨설팅을 고객의 니즈에 맞게 제공할 수 없다. 앞서 말한 것처럼 메이트플러스 물류팀은 물류회사에서 기획, 3PL, 운영 등의 경험을 갖춘 인재와 전문개발, 시행사에서 인허가, 설계, 건설까지 담당한 인재, 물류센터 특성별 화주유치와 매입매각을 전담한 인재들로 구성돼 있고 물류마켓리포트에 인허가, 건설, 임대, 매입매각 등 물류시장의 모든 동향과 정보를 담아서 물류부동산에 투자할 수 있는 기본적인 정보를 지속적으로 제공할 생각이다.

업계에서 메이트플러스의 차별화된 강점은?

사업초기 집중적으로 구축한 물류센터 및 화주 DB를 기반으로 한 임대차 컨설팅과 물류센터 개발부분이 강점이라고 생각한다. 화주의 물류비 효율성을 극대화 할 수 있는 최적의 물류센터를 제공하기 위해서는 화주의 입장에서 생각하고 그들의 니즈를 정확하게 파악해야 한다. 메이트플러스는 전국의 다양한 물류센터의 DB를 바탕으로 최적의 물류센터 정보를 제공하고 있으며, 물류센터 운영, 화주 유치 영업 등 다양한 경험과 네트워크를 통해 임대차뿐만 아니라 개발, 매입매각 각 분야에 물류전문가들도 포진하고 있다. 따라서 컨설팅 요청이 오면 단순히 물류센터 기본 건물의 스펙과 임대료만 제공하는 것이 아니라, 물류센터의 효율성 측면에서의 가치와 제안, 물류센터의 물류비 검토까지 종합적인 물류컨설팅을 제공하고 있다. 이에 메이트플러스 물류팀의 물류컨설팅 역량을 알고 있는 다수의 투자자와 화주들이 메이트플러스와 전속계약을 체결하고 있다.

마지막으로 물류업계에 하고 싶은 말이 있다면?

물류센터 공급량은 온라인·모바일 마켓이 커지고 있음에도 불구하고 최신 물류트렌드를 고려할 때 충분한 수준이라고 판단하기는 어렵다. 또한 그 수요에 따른 화주의 요구조건에 맞는 물류센터를 제공하는 전문화된 컨설팅회사도 부족한 게 사실이다. 그로 인해 대부분의 제조, 유통, 물류회사의 물류 거점구축을 위한 물류센터 정보가 부족해 각 회사 물류센터 입지선정 담당자가 어려움을 겪고 있다. 메이트플러스는 그 동안 전국의 물류센터 개발, 임대, 매입매각 DB를 구축하는 등 고객이 원하는 최적의 물류센터를 즉시 제공하고자 많은 준비를 했다. 입지분석, 물류비 분석, 물류센터의 효율적인 사용을 위한 밸류애드(value add) 방안 등을 검토해 최적의 물류센터를 제안할 계획이다. 또한 물류센터 개발 전문 시행사, 전국 거점별 우수한 물류전문 에이전트와 네트워크도 구축했다. 전국 어느 권역이든 관련 자료제공이 가능하니 제조, 유통, 물류사들의 많은 관심 부탁드린다.  

< 김동민 기자 dmkim@ksg.co.kr >