물류부동산 거점 시장 투자전망과 전략(1)

마지막으로 물류센터관련 주요 정 책 변화의 측면에서 정부는 최근 물류관련 법령을 정비하여 물류산업이 경쟁력을 높 이고자 물류시설 관령 법령을 일원화하였다. 상세사항으로는 ‘화물유통촉진법’을   ‘물류정책기본법’으로, ‘유통단지개발촉진법’을  ‘물류시설의 개 발 및 운영에 관한 법률’로 각각 정비했고 2007년 8월 3일 공포해 6개월 후인 2008 년 2월 3일 본격적으로 시행했다. [물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률]의 주요 내 용을 보면 체계적이고 효율적으로 물류시설을 확충할 수 있도록 물류시설 관련 법령 을 일원화 시켰다. 물류시설 개발 종합계획의 사전종합조정기능을 강화했고 물류단지 의 개발절차 간소화 했다.

물류부동산 공급 동향

첫째 물류센터 공급의 기업화다. 물류센터의 공급 및 개발도 점차 기업화되고 있다. 단위 면적(Space) 건축(생산)가격 이 점차 낮아지고 있고, 운영도 효율화되는 특징을 보이고 있다. 또 물류센터 개발 로 관리 전문기업이 탄생해 1개의 물류센터만을 보유/운영하는 ‘개별기업’보다는 가격 경쟁력 및 서비스 경쟁력을 갖게 됐다. 건축자재 구입부터 임대마케팅, 관리-운 영 등 각 단계에서 비용을 낮추는 작업이 진행되고 있다.

둘째 물류센터의 현대화다. 기존 물류센터의 활용이나 기존 생산공장의 개조가 병행되고 있으나 점차 물류서비스에 대 한 인식이 달라지면서, 현대식 물류센터에 대한 수요가 급증하는 추세로 자연히 공급 도 증가한다.

다음으로 대형화를 들 수 있다. 1,653㎡(500평) ~ 3,356㎡(1,000평) 전후의 물류센터들이 2~3개씩 묶여 대형 물류센 터로 통폐합돼 창고 대형화에 따른 관리 및 운영의 효율성이 점차 향상됐다. 전략적 인 배송계획에 의해 배송처 및 배송차량이 통합관리 되면서 [지역적 혹은 전국적 허 브] 개념의 대형 물류센터도 등장했다. 자가 물류비중이 줄어들고 물류대행 전문업체 의 외주물량이 증가함에 따라 대형 물류센터의 수요는 더욱 많아질 것으로 예상된 다.

마지막으로 정보화다. 물류센터에 대한 공급/임대 정보를 과거보다 훨씬 쉽게 획득 하는 것이 가능하다. 공급자가 증가 해 (자체) 마케팅 경쟁이 심해지고 수요자 시장으로 변환이 된다. 임대료 동향 뿐만 아니라 토지가격, 건축비, 거래가격, 시중 금융비용 등에 대한 자료도 쉽게 획득해 협상력을 증대 시킨다.

물류부동산 투자시장 동향

기관투자자들의 투자 동향을 보면 국내 기관투자자들에 의한 부동산투자는 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법 이 2001년, 2003년도에 도입되면서 본격화됐다.

초기 기관투자자 주요 투자대상은 오피스 였다. 그 후 투자자간 오피스 매입 경쟁이 심화되면서 오피스빌딩이 아닌 물 류부동산에 관심을 보이기 시작했다. 2004년부터 물류센터에 대한 투자가 적극적으 로 검토되기 시작했고 해외 물류부동산 전문 투자회사가 국내시장 진출을 위한 시장 조사 시점과 비슷해 졌다.

현재는 프로로지스, AMB, 알파, 메 이플트리 등 해외 물류부동산 전문 투자펀드도 국내에서 많이 활동하고 있다. 국내 물류부동산(물류센터)에 대한 초년도 투자수익률은 대략 7.5%수준이다. 물류부동산 에 대한 시장가격이 최근 몇 년간 크게 상승한 이유는 해외투자자와 국내 기관투자자 간 매입 경쟁, 시중 금리의 하락, 투자대상의 다변화 차원에서 기관투자자의 관심 증 가로 볼 수 있다. 물류센터 투자 사례를 보면 최근 투자(거래) 사례로 싱가포르 부동 산 투자기관인 아센다스가 서이천 IC 인근에있는 코리아2000 냉동냉장창고를 660억원 에 매입했으며, 삼성생명은 우리물류센터를 250억원에 매입했다. 또 아지아펀드(네오 프럭스) 안성에 있는 현대종합물류센터를 280억원에 매입했고, 프로로지스는 용인 및 이천,평택에 각각 현재 운영 중인 물류센터를 셀&리스백(매각후재임내)구조 로 매입했다. 이를 볼때 투자대상 규모가 점점 커지고 있으며 우량 임차인과의 셀 &리스백 거래가 많다는 것을 알 수 있다. 국내 개발업자 동향을 보면 기관투자자 들의 물류센터 투자관심이 높아지자 이제는 부동산개발업자(시행회사)들도 물류센터 의 개발에 참여하고 있는 추세다. 저렴하게 토지를 구입하고 창고건축 인허가를 밟 아 대형 물류센터를 개발해 기관투자자에 매각한다. 주요 매수자들은 해외투자자들 과 국내 부동산펀드회사들이다. 비교적 낮은 임대료로 화주 유치(물류센터를 ‘수익 성 부동산’으로 만드는 부가가치 개발 과정) 후 매각하여 신규로 물류센터를 개발하 기도 한다.

또 물류센터 개발 전문 펀드인 프 로로지스나 AMB와 같은 해외회사보다 국내의 시행회사들이 개발에 발 빠르게 대응하 고 있다. 성향차이를 보면 국내 시행사는 단기 차익을 기대, 건축에 대한 책임감이 낮은데 비해 해외 물류 전문 부동산투자회사는 수익을 단기간에 거두려는 의도이 아 님을 볼 수 있다. 전문투자회사의 물류센터는 장기적으로 운영되고 또 화주와의 고객 관계를 중시 여기는 특징 때문에 물류센터 건축 수준은 높아지고 그 건축비는 높아지 는 경향이다.

물류센터 투자시장의 문제점은 체 계적인 시장정보 부족, 물류시장 외형의 확대 한계, 정부나 지자체의 복잡한 인허가 절차를 꼽을 수 있다. 체계적인 시장정보 부족의 문제점을 살펴보면 기관투자자가 시 장에 진입하면서, 물류부동산 관련 시장 정보가 양적으로 확대되고 있지만, 체계적 정보는 아직 적다. (지역별 공급현황 및 임대료 동향, 공실률 등)또 시장에 대한 정 확하고 체계적인 정보 구축은 부동산 투자자금이 더 원활히 물류부동산 시장으로 들 어오게 하는 계기가 될 것이다. 3~4년 후면 기관투자자간 물류센터 거래도 일반화 될 것으로 보여 시장 정보가 더 정교화 될 것으로 본다. (투자자간 거래사례 발생) 물류시장 외형의 확대 한계면에선 물류산업 자체적인 외형과 매출이 확대되어야 물류 센터에 대한 수요가 증가해 기본적으로 투자자의 관심이 유지될만한 규모의 시장 형 성이 가능하다. 유통단지의 개발이나 물류센터의 건축 사업에 대한 위험성을 높아짐 에 따라 물류센터 개발사업 리스크를 높여 투자자의 기대수익률이 높아진다. 또 투 자 위축으로 공급도 원활하지 못한 것이 정부나 자자체의 복잡한 인허가 절차에서의 문제점이다.

◆물류부동산 투자시장 동향 (해 외)

해외의 물류부동산 투자시장은 1990년대 초반부터 큰 성장세를 보였다.

물류의 부가가치가 주목을 받으면 서, 미국 및 유럽에서는 일찍 물류센터 공간에 대한 수요가 증가했고 화주들의 물류 부동산 임차수요가 증가하면서 기관투자자들도 본격적으로 물류센터 투자시장에 참여 했다.

또 산업용 부동산(물류센터)에만 전문적으로 투자하는 산업용지펀드 및 REITs가 속속 등장. 투자 성과도 매우 우수하 게 나타났다. 미국의 프로로지스, AMB를 비롯하여 유럽의 유럽프로 등의 업체가 물류 부동산에 전문적으로 투자하는 REITs 회사들이다.

한편 2000년도에 들어서는 특히 아 시아지역의 물류센터 시장이 주목 받기 시작했다. 일본 시장에는 2002년도에 본격적 으로 해외투자가 진입했고, 아시아 국가들이 선진국들의 제조 아웃소싱 공장으로의 역할 비중이 확대되고, 글로벌 물류회사들이 아시아 각국으로 사업영역을 확대하면 서 대규모의 물류센터에 대한 수요 증가했다. 일반적으로 물류부동산 투자에 대한 기 대수익률은 프라임 오피스빌딩 투자와 비교해 높은 편이다.

◆ 중국 물류부동산 투자시장의 동 향

중국은 가공품들을 재수출하는 물 량이 늘고 있고 또 지역-국가경제에 대한 낙관적인 전망지역 때문에 특히 투자자의 주목을 받고 있다. 수요는 꾸준히 증가하고 있으나 현대식 물류센터의 공급은 제한되 어 있어서 현재 물류센터의 임대료가 더 높이 오를 것으로 예상된다. 즉 공급자 주 도 시장이 형성될 것이다. 특히 기관투자자들의 엄격한 투자기준을 만족시킬만한 양 질의 물류센터 공급은 크게 부족하다. 대부분의 기존 물류부동산 거래는 현지 투자자 들을 통해 이뤄지고 있고, 해외투자자들은 대규모의 첨단 현대식 물류센터를 주로 토 지 매입을 통해 개발하는 데에 집중하고 있다.