기획/ “물류센터 현황과 트렌드에 눈과 귀를 열어라”

효율적인 공급망관리를 위해 다양한 요소들이 있지만 그 핵심의 한축은 물류센터다. 물류센터는 최적화된 물류 시스템을 완성시키는데 있어 가장 중요한 역할을 하는데 ‘어디에 그리고 어떤 물류센터를 보유했는가’가 물류기업과 화주기업의 경쟁력이 된다. 4차 산업혁명의 시대와 함께 물류센터 역시 점점 첨단화되고 있다. 또 소형창고 보다는 대형창고들이 늘어가고 있으며 물류센터들이 모여 있는 물류단지 역시 눈에 띄게 늘어가고 있다. 이제 물류센터는 투자대상으로도 발돋움하고 있다. 하지만 이 모든 물류센터들이 화주를 품고 있는 것은 아니다. 우후죽순 물류센터들이 들어서다 보니 공실이 가득한 곳도 넘쳐나고 있다. 자사 물량을 가지고 있는 2자물류센터이거나 특별한 장점이 있는 물류센터가 아니고는 살아남기 힘든 현실인 것이다.

국가물류통합정보센터 지역별 물류창고업 등록현황에 따르면 2018년 3월22일 현재 물류시설법률에 따른 물류창고업수는 전국적으로 2600여개며, 타법률에 따른 물류창고업체수는 2819에 이른다. 지역별로는 경기도에 가장 많은 물류센터가 있으며 세종특별자치시가 가장 적게 분포돼 있다. 한편 물류센터가 군집돼 있는 물류단지는 전국적으로 총 30여개가 있다. 그 중 경인아라뱃길인천 물류단지가 114만5026㎡의 규모로 가장 크다.
정부와 민간이 저비용 고효율 물류체계 구축을 위해 전국 5대 권역별(수도권, 중부권, 호남권, 영남권, 부산권)로 조성한 대규모 물류시설인 내륙물류기지는 복합화물터미널(IFT)과 내륙컨테이너기지(ICD)로 구성돼 화물의 집하, 보관, 배송, 통관 업무를 한곳에서 처리하고 있다.

이렇듯 국내에는 수많은 물류센터가 전국적으로 분포돼 있다. 하지만 등록된 물류센터 외에 소규모 물류센터까지 합치면 그 업체수는 상상 그 이상일 것이다. 그러다 보니 물류센터들이 어쩔 수 없이 임대료를 낮춰가며 경쟁을 펼치고 있으며 화주를 잡기 위해 몸부림을 치고 있다. 물론 자사계열 물량이 있는 2자물류 개념의 물류센터들은 그 상황이 좀 낫겠지만 3자물류 기업들은 그 사정이 다르다. 그렇다면 최근 국내 물류센터 트렌드는 어떨까. 물류센터 전문컨설팅사 중 몇곳을 만나 국내 물류센터의 트렌드와 전망을 들어봤다.

수도권에 근접한 대형 물류센터 각광
물류센터 임대, 매매 등 물류센터 컨설팅 전문가인 세빌스코리아 우정하 부장은 향후 물류센터 트렌드에 대해 ‘인력공급’, ‘수도권 근접’, ‘대형화’를 손꼽았다. 우 부장은 “최근 물류센터에선 수도권 특히 서울권역에 더욱 더 근접하고 신속하게 움직일 수 있는 거점확보 및 원활한 인력공급이 가장 중요한 포인트다. B2C물량의 증가로 고객의 신속한 배송을 원하는 니즈가 증가하고 있다. 수도권의 인구 분포도가 전국에서 약 70% 정도라 신속한 배송업무를 위해서는 최대한 수도권 특히 서울권역에 근접해 있어야 한다”며 “이와 함께 최근 높은 층고, 넓은 야드, 램프시설을 기본적으로 갖춘 대형센터가 주목을 받고 있다. 이는 예전하고는 다른 분위기인데 향후 물류센터 통폐합을 통한 대형센터 출현이 지속적으로 증가할 예정이다”고 전망했다.

우 부장은 2018년 물류센터 ‘핫 키워드’를 다음과 같이 크게 3가지로 나눠 설명했다.

▲대형화
“사실 3~4년전만해도 평균 3300㎡ 이하의 물류센터 임대가 주를 이루었으나, 최근에는 물류센터가 보통 1만㎡ 이상 돼야 고객에게 어필할 수 있다. 주 이유로는 물류 및 유통기업들의 물류센터 통합을 통한 원가절감 및 업무효율화를 들 수 있다. 예를 들어 기존에 물류센터 3~4개를 운영할 시 센터장도 각종 설비도 3~4개가 필요했으나 이제 대형으로 한곳만 운영하면 인력도 효율적으로 운영할 수 있고 설비도 투입이 적게 돼 다양한 시너지가 발생하는 것이다. 이러다 보니 물류센터 대형화가 빠르게 진행되고 있는 것이다.”

▲범용성
“일반적으로 물류센터는 크게 2가지로 나누어진다. 자가센터와 임대센터가 그것인데 자가센터는 말 그대로 자사가 직접 사용하는 물류센터로 모든 스펙이 자사가 취급하는 모든 상품에 맞추어져 있다. 의류 전용 물류센터, 부품전용 물류센터, 기타 등 자가센터는 직접 사용하기에 적합한 구조로 만들어진다. 하지만 자가센터를 임대센터로 전환하면 여러 스펙에 못 미쳐 임대에 어려움이 많이 발생한다. 결국 임대센터는 자가센터와는 다르게 자가 취급품목을 우선으로 하지 않고, 모든 기업군 및 상품군에 적합한 상품을 취급하는, 다시말해 모든 업체에 공통적으로 적합한 스펙을 만들어내야 하는 것이다. 따라서 임대센터에서의 범용성은 자가센터와는 다르게 모든 업체에 공통으로 적합한 스펙을 만들고 이를 통해 업체들이 센터를 사용하기에 적합하고 편하게 사용하게 만드는 것을 의미한다. 언제든지 그리고 어떤 기업이 입주해도 사용할 수 있는 스펙이 완료된 것을 최적화된 ‘범용성’이라고 보면 된다. 최근 범용성이 약한 자가센터들이 간혹 임차로 나오는데 기존업체들의 스펙과 맞지 않아 리모델링 혹은 임대료를 인하해 임차를 진행하고 있다. 참고로 범용성의 핵심은 램프시설, 층고, 넓은 야드 등이다. 램프시설의 경우 차량이 고층으로 이동하는 통로를 말한다. 대형 마트의 주차장 방식과 동일하다고 보면 된다. 층고의 경우 기본적으로 유효고 10미터 이상을 선호하며 5단랙을 사용해 보관 기능을 최대한 늘리는 것이 좋다. 넓은 야드의 경우 차량 주정차 및 차량 대기에 용이하다. 요즘 B2B물량의 증가로 배송차량이 대량 투입되는 경우가 증가하고 있는데 이럴 때 넓은 야드는 큰 장점이 된다”

▲콜드체인
“콜드체인 시스템(Cold-Chain System)은 농축산물의 품질과 신선도를 유지하기 위해 수확 즉시 상품의 온도를 낮춰 유통과정 전 과정에 걸쳐 적정한 저온(低溫)을 유지하도록 관리하는 체계를 말한다. 농축수산물은 수확된 시점 직후부터 자체적으로 저장하고 있는 영양분을 소모해 대사활동을 이어나간다. 이 과정에서 발생하는 ‘호흡열’은 미생물의 활동을 증가시키고 이는 농축수산물이 손상되거나 부패하는 원인이 돼 품질을 떨어트린다. 이것은 단순히 야채나 과일이 시들어 버려지는 것이 아닌 경제적 가치의 손실이다. 품질 변화의 정도는 상품이 보관되는 온도와 시간의 경과에 의해 좌우된다. 따라서 수확된 농축산물의 품질 유지를 위해서는 최대한 빨리 온도를 낮춰 자체적 대사 속도를 늦추고 미생물에 의한 변질을 막아야 한다. 콜드체인은 ‘식품’으로 통칭되는 재화의 경제적 가치를 유지하기 위한 노력에서 시작됐다. 콜드체인에 대한 관심 확대에 결정적 역할을 한 것은 신선식품·고급식품에 대한 소비자들의 높아진 선호도다. 최근 몇 년 동안 미국의 온라인 마켓에서 가장 높은 성장세를 나타내고 있는 품목은 ‘신선식품 및 음료분야’로 연평균 15%의 매출 증가율을 기록하고 있다. 글로벌 컨설팅업체 AT커니(ATKearney)는 2014년 68억달러(약 7조8000억원) 규모였던 미국의 온라인 신선식품 시장은 2017년 110억 달러(약 12조6000억원)까지 성장할 것이라고 예측했다. 결국 국내 물류센터에서도 기존 상온뿐 아니라 콜드체인이 들어간 물류센터가 점차적으로 확대되고 있다. 최근 건축되는 6만6155㎡(약 2만평) 이상의 규모에서 기본적으로 20%수준의 콜드체인 센터가 들어가 있어 최근 트렌드를 그대로 반영하는 분위기다. 향후에도 콜드체인의 수요는 계속 증가할 것으로 예측되는데 물류센터의 콜드체인 비율이 기존 20%에서 30%이상으로 증가할 것으로 예상된다.” 입지 조건을 꼼꼼히 파악

물류센터 선정 시 주의사항에 대해서 우 부장은 무엇보다도 ‘입지 조건’을 강조했다. 우 부장은 “물류센터 선정 시 입지 조건은 운영 효율성 및 비용 차이를 발생시킬 수 있는 중요한 요인 중 하나다. 입지 조건의 좋고 나쁨은 크게 주변 도로 및 교통 여건, 인력확보, 거래처 위치 등에 따라 결정된다. 주변 도로 및 교통 여건은 해당 물류센터에 인접하고 있는 고속도로 및 지방도 등의 도로 상황과 상습 정체 구간의 여부, 인근에 고속도로 IC 존재 여부 등을 보고 판단한다. 고속도로 IC까지의 거리가 가까우며 이동 거리 중 상습 정체 구간이 적을수록 평당 임대료는 높아지게 된다. 그리고 물류센터 인근에 배후 도시가 존재하여 거주자 수가 많거나 물류센터까지 이동이 편리해 인력확보가 쉬울수록 일용직 인건비가 적게 들어 전체 운영비용이 낮아지게 된다. 한편 물류센터 위치 선정 시 거래처의 위치, 배송차량의 운영여부도 중요하다. 배송해야 하는 거래처가 어느 지역에 얼마만큼 분포돼 있으며, 하루 배송횟수가 어느 정도 인지 고려해 위치를 선정하는 것이 좋다. 만약 거래처의 위치가 대부분 서울에 분포되어 있으며, 하루 3~4회 정도 배송을 해야 한다면 임대료가 조금 높더라도 서울에 가까울수록 총 비용은 낮아진다. 당장 입주사의 자가차량 운영대수가 많지 않다고 하더라도 영업용 물류센터에서는 매우 중요한 가치판단 척도다”고 강조했다.

세빌스는 1855년 설립되어 세계에서 가장 긴 역사를 자랑하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사로 런던증권거래소에 상장되어 있으며, 현재 영국, 미국, 유럽, 아시아 태평양 및 아프리카 등 전 세계 600여 개 오피스를 통해 고객들에게 전문적인 자문, 관리 및 매입/매각 서비스 등 광범위한 분야에서 종합 서비스를 제공하고 있다. 세빌스코리아는 세빌스의 한국 지사로 상업용 부동산 전 분야에 걸쳐 체계적이고 전문적인 컨설팅 서비스를 제공하고 있다. 특히 최근에는 전자상거래 사업의 핵심인 각종 물류센터 개발 컨설팅, 사업성 검토 컨설팅 등의 실적을 보유하고 있으며, 물류센터 매매자문과 임대영역에서도 활발한 활동을 이어나가고 있다.
투자상품으로서의 물류부동산을 주목해라

메이트 플러스 물류팀 노종수 팀장은 기존 본지와의 인터뷰(3月호)에서 향후 물류센터 전망에 대해 우선 투자유망상품으로서 눈여겨 봐야 한다고 강조했다. 노 팀장은 “오피스, 리테일 등 상업용 부동산은 공간을 제공한다는 의미가 있는 반면, 물류부동산은 각 화주의 특성이 다르기 때문에 물류센터의 규모와 형태가 다양하다. 즉 물류부동산은 다른 상업용 부동산과는 전혀 다른 성격을 띠고 있다. 여기에 인터넷, 모바일을 통한 소비자의 구매가 증가하면서 온라인시장이 크게 성장했고, 이에 따라 소비자의 구매 형태 또한 효율적으로 변화하면서 물류보관 인프라에 대한 수요도 증가하고 있다. 아울러 물류부동산 시장은 온라인 시장의 성장에 따라 더 혁신적이고 효율적인 물류센터를 확보하기 위한 제조·유통·물류기업의 경쟁이 치열해 지고 있다. 물류혁신은 라스트마일을 위한 최적의 물류센터 확보 경쟁으로 이어져 물류부동산의 가치를 점차 높여 주고 있다. 특히 투자자들이 물류부동산으로 몰리는 이유도 물류시장의 성장과 맥을 같이한다고 생각한다. 물류시장의 성장은 수치로 나타나고 있으며, 물류의 기대가치 또한 점차적으로 증가할 것으로 예상된다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용해 물류부동산에 대한 관심을 증폭 시킬 것이며, 국내외 대형투자자들 또한 현재보다 더 큰 관심과 투자를 지속할 것으로 예측된다”고 말했다. 이어 “물류부동산 투자를 고려할 때 가장 중요한 포인트는 물류의 효율성 측면에서의 입지와 기능, 사용자를 고려한 설계, 보관효율성과 회전율, 임대료 수익, 기타 인력수급의 용이성 등이 갖춰진 물류센터를 선택해야 한다는 것이다. 이런 부분에 대한 세부적인 검토가 선행돼야 제대로 된 물류부동산의 투자 가치가 있다. 오피스, 리테일, 아파트의 경우 세제개혁이나 정책 변화에 민감하기 때문에 대외적인 이슈나 상황에 따라 변동성이 크다고 볼 수 있다. 하지만 물류시장의 성장세가 지속적인 상승 곡선을 그리고 있음에 따라 물류센터에 대한 수요와 공급 역시 탄력적으로 움직이고 있기 때문에 대외 이슈에 민감하게 반응하지 않는다. 또 물류센터 임대차계약은 최소 2년에서 최대 10년간 장기계약을 맺기 때문에 시장의 단기 경기변화에 민감하지 않다는 장점이 있다. 투자자의 성향을 보면 외국계 투자자의 경우 한국 시장을 고수익의 성장가능성이 있는 시장으로 보고 지속적으로 공격적인 투자를 하는 반면, 국내 투자자는 임차인과의 계약기간과 신용도 등을 고려해 보다 안정적인 자산에 투자하는 경향이 크다. 그러나 국내 투자자의 물류부동산 투자는 증가할 것으로 판단되고 수도권 위주의 대형센터와 수도권외 주요 물류의 성장거점에 위치한 물류센터 개발과 투자에 대한 부분도 앞으로 적극적으로 고려해야 할 부분이다”고 강조했다. 한편 화주 및 물류기업은 입지조건에 무엇보다도 신경써야 한다고 강조했다. 노 팀장은 “화주 및 물류기업들의 가장 큰 화두는 보다 빠른 배송과 물류비 절감이다. 빠른 배송은 물류센터와 소비지가 근접해야 가능하기 때문에 물류비 절감을 위해서는 물류센터의 입지가 무엇보다 중요하며 입지선택에 따른 물류비 분석과 물류센터 설계 시 내부 주요 스펙(층고, 도크수, 폭과 깊이, 차량진입 동선, 에너지절감 등), 운영시스템(DAS, PAS, RFID 등) 등에 대한 분석도 종합적으로 이루어져야 한다. 또한 물류비 절감을 위한 물류 운영시스템의 도입도 필요하다. 초기 시스템 도입 시 투자비에 대한 부담이 있고 최초 운영시 어려움도 있지만 인건비 절감과 효율적인 관리에 따른 물류비용 절감, 근무자의 만족도 향상을 통한 비용 절감을 통해 인력부족 문제도 상당히 해결될 것으로 본다”고 설명했다.

메이트 플러스는 2009년 출범한 이후 국내 굴지의 부동산 자산 관리회사로 성장했다. 회사 설립 당시 37만㎡ 규모였던 관리면적은 5년만인 2014년에 100만㎡를 돌파했다. 지금은 약 116만㎡를 관리하고 있다. 이는 국내 부동산 자산 관리 회사 가운데 가장 넓은 면적이다. 2015년부터는 사업부문을 부동산 컨설팅 서비스로 확대해 부동산 매입 매각 자문, 리테일, 오피스, 물류센터 임차인 대행, 프로젝트 매니지먼트, 리서치 및 부동산 전략 컨설팅 그리고 평가 서비스까지 제공하는 종합 부동산 컨설팅 회사로 성장했다. 또한 안정적인 자산관리 서비스를 바탕으로 부동산 컨설팅 서비스를 제공하고, 고객 각각의 니즈에 맞는 맞춤형 부동산 솔루션을 제공할 수 있는 기틀을 마련했다. 이를 바탕으로 차별화된 부동산 서비스를 제공하고 있다.
공실률 늘어가고 임대료 ‘뚝뚝’

물류 부동산 컨설팅 아이엠로지스 신재광 본부장은 향후 물류센터의 공실률이 늘어나고 그에 따라 임대료가 지속적으로 낮아질 것이라고 전망했다. 신 본부장은 “올해 물류센터 시장을 전망하면 임대 및 화주유치 목적으로 신규로 공급될 물류센터가 수도권에 약 50만평(약 1652만892㎡) 수준으로 예상된다. 2019년 계획까지 포함하면 최소 80만평(약 2644만628㎡) 이상으로 예상된다”며 “과거부터 현재도 공실률이 증가하고 있는 추세인데 2019년도에는 공실률은 더욱 크게 증가할 것으로 예상된다. 문제는 기 공급된 물류센터들과 임대료 경쟁으로 인해 평균 임대료가 낮아질 가능성 크다는 부분이다. 따라서 그 간 물류센터 경쟁력은 임대료가 큰 비중을 차지하고 있었으나, 앞으로는 운영과 시설스펙의 차별성 중심으로 변화될 가능성이 높아 보인다”고 지적했다. 이어 화주가 물류센터 선택 시 가장 눈여겨 볼 사항에 대해 사전검토, 시설스펙, 계약면적, 임대차 확인 등으로 세부 내용을 구체적으로 나눠야 한다고 강조했다. 우선 사전검토 부분에 대해선 “물류센터를 선택하기 전 물류센터의 기능과 용도 등 거점계획을 명확히 실정하는 것이 가장 중요하다. 이에 따라 필요한 입지, 시설스펙, 면적 등을 도출할 수 있기 때문이다. 기본적인 물류센터 요구사항이 도출되면, 전문 컨설팅 회사에 의뢰하여 정보를 수집하고, 시장을 파악하는 것이 중요하다”고 신 본부장은 밝혔다. 시설스펙과 관련해선 “물류센터 선택 시 필요목적에 따라 스펙의 중요도가 달라진다. 따라서 필요한 스펙을 내부적으로 결정하고, 물류센터 실사과정에서 체크해야 한다. 시설스펙은 실사과정에서 눈으로 확인할 수 있지만, ‘바닥하중’ 등은 눈으로 확인할 없기 때문에 구조계산서 등을 확인해야 한다”고 신 본부장은 강조했다. 한편 계약면적에 대해선 “임대차계약 시 계약면적 중 물류전용면적을 확인해야 한다. 1000평(약 3305㎡)을 계약했을 때 물류전용으로 사용할 수 있는 면적이 750평~950평으로 다양하기 때문에 반드시 체크해야 할 사항이다. 1000평 임차 시 계약면적 기준의 임차료가 평당(3.3㎡) 3만원이라고 한다면, 전용면적 기준으로는 3만1500원~4만원까지 차이가 발생한다”고 덧붙였다. 이와 함께 임대인확인 시 주의할 점에 대해서는 “물류센터 시설관리운영사와 운영회사, 소유회사가 다른 경우들이 있기 때문에 실질적인 운영구조를 파악할 필요가 있다. 임차인 입장에서는 시설소유회사가 물류센터를 직접 관리운영하는 것이 소통하기에 편하다”고 밝혔다. 마지막으로 “적합한 물류센터를 확인한 후에는 LOC(임대차 확약서) 체결하는 것이 중요하다. 임대차 조건을 협의하는 과정 또는 협의 후에도 임차하지 못하는 경우가 발생하기 때문이다. 임대인은 임대료와 임차인의 신용도를 중요하게 판단하기 때문에 더 좋은 임대차조건과 신용도를 보유한 기업이 나타나면, 임대인에게 유리한 조건의 임차인과 계약하기 때문이다”고 지적했다.

아이엠로지스는 물류부동산 컨설팅회사로 임차기업의 임차면적을 동적 시뮬레이션 툴을 사용하여 검증하고, 검증된 면적에 적합한 물류센터를 조사해 임차계획에서부터 임대차계약까지 실행해주는 회사다. 최근 4차산업혁명의 시대에 걸맞게 VR, AR, 드론 촬영 영상 등을 통해 고객들에게 고급화된 정보를 제공하기 위해 노력하고 있다. 


 

< 배종완 기자 jwbae@ksg.co.kr >