물류부동산(물류센터)의 최근 추세 및 물류기업 대응

㈜빌리언알이 김주연 대표이사

●●●대표적인 기업용 부동산군(郡)으로는 업무용빌딩과 공장, 물류센터가 있다. 이 중에서 특히 물류센터는 입지와 설계 등이 가장 역동적으로 변화를 보이는 부동산으로 꼽을 수 있다. 최근에는 신규 ‘제조공장’의 공급보다 ‘물류센터’의 공급이 점점 더 많아지는 추세도 나타나고 있다. 국외로의 제조아웃소싱이 증가하고 무역량이 증가하면서 대표적인 유통시설인 물류센터의 공급이 증가하고 있는 셈이 다.
물류센터는 공급 및 거점배치, 그리고 내부구조 및 설비, 관리 품목 등이 시 대적으로 큰 변화를 보이고 있다. 최근의 추세를 우선 점검해 보자.

환경을 고려한 물류입지 선정
물류센터는 공급 및 거점배치에 있어서 점차 환 경문제를 고려한 입지전략이 나오고 있다. 이산화탄소의 배출이 적은 운송수단인 철 도를 통한 물류가 관심을 받으면서 철도역을 중심으로 한 물류거점이 부상하기도 한 다. 대체에너지 개발이나 그린자동차 개발 등이 미래지향적인 운송네트워크로 주목받 으면서 물류기업들도 적극적인 관심을 가지게 되었다.
환경에 대한 관심은 제품이 나 원자재의 구입-유통처를 결정하는 데에도 영향을 미치고 있다. 특히 먼 거리의 운 송을 통한 자재확보나 배송에도 영향을 미쳐 거점 수를 늘리거나 하는 대응들이 나오 고 있다.
유럽국가들 중에서는 도심지 내 교통량을 줄이기 위한 수단으로 ‘대기 오염방출제한지역’을 지정하거나, ‘도로비용과 혼잡비용’을 부과하는 제도를 도입 하는 방안들이 검토되고 있으며, 런던이나 스톡홀름에서는 최근 해당 수단이 구체적 으로 실행되기 시작했다. 결국 이런 환경관련 제도들은 물류비용의 흐름을 변화시켜 기업들로 하여금 새로운 대응을 준비하게 하고 있다.

물류비중 커지면서 핵심거점 새롭게 부상
산업구조가 제조업에서 서비스업으 로 비중이 넘어가면서, 자국 내에서는 제조보다 유통의 비중이 커지고 글로벌 차원에 서는 수출입의 비중이 증가하고 있다. 따라서 물류부동산에 대한 수요가 국가 내에서 는 특정지역에서 물류부동산에 대한 수요가 급증하는 현상이 나타나기도 하고, 국가 적 차원에서는 특정 국가에 물류부동산 수요가 크게 높아지는 국가도 등장하고 있 다. 우리나라 내에서는 서울 수도권과 부산항, 평택항의 물류수요가 최근 몇 년간 급 증하는 모습을 보였고, 글로벌 차원에서는 유럽의 신규 물류거점으로 중부유럽 및 동 유럽 국가가 주목 받으면서 수요가 높아지고 있다. 신규 고속도로의 개통도 물류거 점 입지에 큰 영향을 미치고 있는데 최근 부산-대구간 고속도로가 개통되면서 밀양 이 부산-경남지역의 중요 물류거점으로 부상하고 있다.

보관보다는 배송 거점으로 물류센터 변화 중
물류센터는 그 구조와 기능에 따 라, 보관위주의 storage와 배송위주의 distribution center로 구분된다. 과거 물류센 터(건물)는 보관창고(Storage)의 개념이 컸지만, 최근에는 배송센터(Distribution Center)의 개념이 더 중시되고 있다. 과거에는 ‘제조업’의 비중이 커 보관위주의 물류센터가 필요했다면, 지금은 재고량을 최소화하고 고객에 대한 서비스를 향상시키 기 위한 빠른 배송에 중점을 둔 배송센터의 기능이 커지고 있다.
조사에 따르면, 미국 내에서도 2005년부터 배송센터의 이용비율이 더 커지고 있는 것으로 나타났는 데 향후 이 추세는 더 확대될 것으로 전망된다. 이미 국내시장에서도 Distribution center를 넘어서 Transfer Center에 대한 수요가 증가하고 있으며 이에 따라 3면에 배송차량접안이 가능한 3면 dock시설 물류센터가 공급되고 있다.

물류센터 근무자 인당 생산성 증가
과거에는 물류센터의 수요 증가와 물류산업 에 종사하는 고용인구의 증가 추이가 비슷한 양상을 보였다. 하지만 최근에는 물류관 련 설비 및 시설 등 하드웨어와 운영관련 소프트웨어의 발전으로, 소규모 인원이 더 많은 물량을 취급하게 되면서 고용인구를 통한 물류센터의 수요 예측이 어려워지고 있다. 물류센터 내에 화물관리를 위한 IT기술(RFID Tagging 등)이 점차 발전하면서 근무인원 당 생산성은 계속 높아지고 있다. 조사에 따르면, 1992년 이래로 미국의 물 류센터 근무자 1인당 취급 물동량은 최근까지 꾸준히 증가한 것으로 나타났다.
따 라서 유통과 무역량이 증가하면서 물류산업이 점진적으로 성장해 물류종사자도 동시 에 증가했지만, 물류센터 내에서 일하는 근무자 수의 증가율보다 취급하는 물동량의 증가 비율이 훨씬 높은 것으로 나타났다. 참고로, 1992년부터 13년간 미국 내 주요 배송거점의 물류센터 근무자 수는 연평균 1.3%씩 증가한 반면, 물류센터별 취급 물동 량은 연평균 1.7%씩 증가한 것으로 나타났다. 물류센터의 공간이 평면적인 증가뿐만 아니라, 입체적(높이)으로도 더 커졌기 때문에 근무자 1인당 할당되는 물류센터 공 간 및 취급해야 할 물품의 비중은 훨씬 더 커졌을 것으로 추산된다.

물류센터 내 취급품목 가치 계속 상승
그리고, 물류센터 내 취급되고 있는 물 품의 ‘가치’가 계속 상승하면서, 취급물품의 화폐단위당 물류센터 차지 면적은 매 년 꾸준히 하락하는 추세를 보이고 있다. 이것은 물류센터 내 취급 물품이 더 비싸지 고 소형화되고 있다는 추세를 보여주고 있다. 예를 들면, 과거에는 물류센터를 통해 농산물을 주로 취급하던 것이 요즈음에는 전자제품이 주로 취급되고 있는 셈이다. (위의 도표 참조) 유통되는 또는 취급되는 물품의 가치가 높아지고 있어서 물류서비 스의 부가가치 역시 점진적으로 높아지고 있을 것으로 추산된다. 단순 보관만이 아 닌 기초가공 및 조립, 재포장, 소분 등의 부가가치 물류까지 수행할 수 있는 계기가 되고 있다.

물류센터의 수요예측에 무역량 변화 참조
물류센터의 수요예측에 무역량이 중 요한 요소가 되고 있다. 물류센터에 대한 수요는 수입, 수출, 자국 내 생산량 등 3가 지 요인이 큰 영향을 미치는데 한 국가적 차원에서는 특히 ‘수입량’이 물류센터 수 요에 제일 큰 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 수입을 통해서는 보관을 위한 물류 센터의 면적 수요가 크기 때문인 것으로 해석된다. 글로벌 물류허브의 역할을 하는 도시/국가 역시 수출-입 물량에 큰 영향을 받고 있다.
이상에서 살펴본 바와 같 이, 물류센터 관련한 주요 추세로는, 첫째, 환경문제가 물류산업에도 점차 영향력을 확대하고 있다는 점 둘째, 새로운 입지 및 도시, 국가가 물류거점으로 새롭게 부상하 고 있다는 점 셋째, 재고를 줄이기 위해 보관보다는 배송센터 개념의 물류센터 공급 이 증가하고 있다는 점 넷째, 물류관련 설비 등 하드웨어와 운영관련 소프트웨어의 발전으로 근무자 1인당 생산성이 크게 증가하고 있다는 점 다섯째, 물류센터 내 취급 품목의 가치가 높아지면서 고부가가치 물류서비스도 함께 제공/개발되고 있다는 점 여섯째, 물류센터의 수요에 무역량이 점차 큰 영향을 미치고 있다는 점 등이 꼽히고 있다.
기업에 있어서 물류센터에 대한 투자는 제조공장이나 사옥에 대한 투자 못 지않게 자산비중이 큰 투자이다. 따라서 신중한 투자의사결정이 필요하다. 특히 물류 센터에 대한 시대적인 요구 및 수요 추세가 역동적으로 변화되고 있는 상황에서 물류 센터에 대한 투자는 다른 자산 대비 더 신중할 필요가 있다. 거점 결정에 있어서도 환경적인 요인이 함께 고려되어야 하고, 배송을 중심으로 한 물류센터의 배송차량 접 안시설(Dock)의 설계 반영도 꼭 고려되어야 한다. 물류센터의 층고나 시설배치, 그리 고 고부가가치 물류업무 수행을 위한 평면구조 등도 신규로 물류센터를 개발/취득하 고자 하는 업체로서는 꼭 점검해야 할 사항이 되고 있다.